新建商品住宅成交环比降33.88% 价格惯性上涨

1、7月北京新建商品住宅推盘量环比小幅下调1.71%，中小刚需户型产品供应增多；

2、7月北京新建商品住宅网签成交量环比降33.88%，供求紧张、购买力受限、网签滞后；

3、7月北京新建商品住宅成交价格惯性上涨7.38%。

7月新建商品住宅网签成交量创年内，政策效应随着时间逐步减弱，受目前新房市场供求紧张、购买力受限、房价上涨等原因，新房成交波折。然而下半月入市的“日光盘”中建国际港(小区网论坛)、汇景湾等项目实现网签，将驱动8月新房成交量回涨。

 7月北京新建商品住宅供应环比小幅下降 中小刚需户型产品集中

7月北京市新增44个销售许可证(含保障房)，准许销售面积85.01万平米，其中新建商品住宅期房取得16个预售证，共计15个项目，推出房源6477套，环比涨15.21%，推盘量72.38万平米，环比降1.71%，应市刚需中小户型房源供应增多。本月供应新建商品住宅楼盘五至六环、六环外分别占72.5%、17.3% %，其中4个新盘，11个旧盘加推。目前品牌房企资金情况良好，积极增加一二线城市地块的土地储备，房价上涨预期强，开发商心理反弹。

图1：北京新建住宅期房供应情况(2012.7-2013.7)

数据来源：北京中原市场研究部

表1：2013年7月北京新建商品期房住宅各城区供应详情

数据来源：北京市住房和城乡建设委员会

 7月新建住宅成交环比降33.88%

根据北京中原市场研究部统计，7月北京新建住宅成交面积为77.11万平方米，新建商品住宅成交6487套，环比降33.88%，同比降45.76%，为年内。其中，期房成交4794套，成交面积为55.06万平方米，现房成交1693套，成交面积为22.05万平方米。

7月份北京新建商品住宅成交量下降，主要是由于：

首先，市场供应少。一方面，北京市住建委严控房价和新建住宅预售情况，新建住宅供应量少；另一方面，目前房企资金情况良好、高价地频现，开发商和二手房业主都有心理，房源供应量有限，供求紧张；

其次，房价上涨，住宅成交总价及首付显著提高，房贷优惠减少、批贷难度增加，购买力受到一定限制；

最后，7月下半月入市的项目虽然销售火热，然而受网签程序滞后作用，如中建国际港、汇景湾等“日光盘”频出，但反映到签约数据上要滞后两周以上。

图2：北京新建住宅成交状况(2012.7-2013.7)

数据来源：北京中原市场研究部

本月新建商品住宅成交均价惯性上涨 环比涨7.38%

根据北京中原市场研究部统计，7月全月北京新建商品住宅成交均价24835元/平米，同比涨18.80%，环比涨7.38%，全市新房价格稳步上涨趋势显著。

购房者对房价上涨的预期依然较高，导致需求依然集中，而目前受政府控制预售及价格，开发商心理强，导致市场供需结构依然紧张，房价依然处于惯性上涨中。

图3：北京新建商品住宅成交均价走势(2012.7-2013.7)

数据来源：北京中原市场研究部

本月新建商品住宅成交特点

1、北京住宅三居室比重环比涨2.9%

7月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，一居、三居室成交比重小幅上涨，涨幅分别为0.74、2.9个百分点，比重达到了21.27%、31.82%，三居比重接近二居的36.77%，90平方米左右的经济型小三居、改善性购房者增多。

图4：北京新建商品住宅成交户型占比对比（2013.6-2013.7）：

数据来源：北京中原市场研究部

2、2万元/平方米以上房源成交环比增加13.2个百分点

7月新建商品住宅成交均价在1-2万元/平米以上房源成交比重为45.49%，环比减8.66个百分点，而单价在2万元/平方米以上成交比重增多13.2个百分点，2-3万元/平方米、3万元/平方米分别为31.00%、19.22%。

图5：北京新建商品住宅成交均价占比对比（2013.6-2013.7）：

数据来源：北京中原市场研究部

3、 五、六环之间新房成交占全市半数以上 价格稳涨

7月份北京新建商品住宅成交按环线分布占比与上月相比，五、六环之间成交比重持续三个月上涨，本月达到55.35%，成交均价也达到了24838元/平米，环比涨4.4%；另外，成交比重较大的六环外均价达到15153元/平米，环比涨8.76%。

图6：北京新建商品住宅成交环线占比对比（2013.6-2013.7）：

数据来源：北京中原市场研究部

 下月预测

根据数据显示，2013年7月北京新建商品住宅量跌价涨，进入8月，新建商品住宅项目供应量继续保持整体上行态势，同时，受本月下半月出现的热销楼盘实现网签，将驱动8月新房成交量上涨。房价方面，中高档项目供应成交增多，热销刚需价格间接或曲线已为北京房价定调。

 新建商品住宅月成交榜

注：按成交套数