房地产受"钱荒"波及最严重 房企扎堆出海"求活路"

6月份，在中国大批房企“扎堆”出海。几乎同时，银行间市场出现钱荒，短期拆借利率创历史新高。6月24日，地产板块大跌超过7%，是银行股以外，受“钱荒”波及最严重的板块。103家房企的跌幅超过5%，25日地产板块继续下跌，银行流动性开始紧缩。

房地产行业作为资金密集型行业，明显受制于市场流动性，虽然短期情况不足以判断大势，但是在流动性紧张的背景下，一些中小房企或选择松动房价。大部分房企尤其是中小房企，银行贷款仍然是主要融资来源，“钱荒”发生让银行流动性紧缩程度超出预期，未来房企一定会受到波及。

流动性收紧首先影响房企的融资成本

事实上，在6月中下旬银行流动性吃紧，银行同业拆借利率飙升至历史高位之时，除银行暂停包括开发贷在内的各项贷款外，地产信托等融资方式均受到显著影响。这不过是短期影响的集中体现，事实上，尽管中国银行业安然度过了惊心动魄的“雷曼时刻”，但金融业去化“刮骨疗伤”的痛苦才刚刚开始。

6月25日，国务院和央行相继强调金融资源配置要“用好增量、盘活存量”，这意味着中长期看，由于信贷增加对推动实体经济增长的边际效应递减，往常以货币超发拉动的思路已被管理层摒弃;“盘活存量”则意味着围绕影子银行的清理工作将陆续展开。由于大量理财产品资金主要流向了和房地产密切关联的地方债以及房地产业，对此类影子银行业务的冶理将暴露出部分中小房企的理财产品风险。单一理财产品违约风险的增加，反过来将抑制资金意愿，融资成本将被进一步推升。与此同时，流动性收紧影响资本市场表现，并进一步影响股权质押等融资方式。

流动性收紧也影响房地产的需求

流动性收紧将降低银行的放贷意愿，包括住房按揭在内的房贷业务将受到影响。事实上，6月中下旬，上海（楼盘）多家银行暂停了房贷。而传统针对首套房和客户的房贷利率优惠已收窄或被取消。放贷意愿不足、购房成本上升等因素将抑制购房需求。

与此同时，官方统计数据显示，今年前5月中国房地产开发2.68万亿元，同比增长20.6%，这意味着在两至三个季度的建设周期之后，今年四季度起，房地产的供应量有望增加。换句话说，在供应增加、需求减少双重因素下，房屋买卖的供求关系可能逆转，完全卖方市场的时代可能结束。

从外部市场看，美国退出量化宽松政策对中国房地产市场而言难以承受。在美国多轮量化宽松政策下，大量热钱流入中国等新兴市场，由于实体经济不景气，股市长期低迷，国际国内资本全部涌向了房地产市场，并推动了房地产市场的持续高速发展。最为明显的是，房企在内地融资无门，却轻易能在海外市场取得所需资金，无往而不利。

2012年四季度以来，美元债券市场充裕的流动性以及美国国债率下跌，使得香港上市的内地房企可以以较低的利率发债融资，但随着美国国债利率回升，形势开始扭转。这意味着，作为低成本海外融资的受益者，香港上市的内地房企即将告别发行美元债的窗口期。

根据中指研究院的统计，仅今年1月至5月初，这些房地产公司在海外发债融资金额就达到759亿元，超出去年全年规模25%。不仅融资规模空前，其中一些债券的期限以及票面利率也创下新的纪录。在这样的情况下，房企扎堆出海的举动，就不难理解。

不过，从近期的情况看，大型房企的钱袋子似乎并没有那么紧张，拿地热情依然膨胀，土地市场“”频现，部分一线城市土地出让金同比大幅增长。另外，随着流动性控制的影响逐步消退，市场流动性必将回归常态。可以说，当下显然并没有把开发企业逼入绝境。

不过，值得注意的是，6月19日，国务院常务会议明确提出支持居民家庭首套自住购房。从中可看出国家对解决居民住房需求的决心，代表央行坚决不“救市”的决心。短期内，楼市受“钱荒”波及有限，更多是受限价限签政策的影响。但如果房企不能逐步摆脱通过信托、私募、债券等募集资金方式，继续“死扛”，那么最有可能出现利润不足以支撑其融资成本的情况，从而引发兑付风险，出现真正的“钱荒”。

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