发改委官员：一二线城市房价仍将上涨 不会崩盘

当前，有关城镇化的话题日益升温。新一届政府把城镇化作为拉动内需和带动经济增长的引擎。官员、学者、企业家纷纷就城镇化发表自己的观点，国家发改委城市和小城镇改革发展主任李铁认为推进城镇化进程关键在于改革，打破阻碍实现人的城镇化的藩篱。

房价变化与城镇化及城市等级相关

未来新型城镇化的目标之一就是要解决农民工定居，这为房地产业发展带来了广阔的机遇。但是，当前，中国的房价居高不下。根据国家统计局统计，2013年6月，70个大中城市中有65个城市房价出现环比上涨。

李铁：我们不能笼统判断中国的房价上涨，首先要分析中国哪些地区的房价在上涨？为什么会上涨？为什么房地产成为大家都关注、各级地方政府都在全力推动的一个产业？

很多研究都把城市分为一线城市、二线城市，三、四线城市，这直接说明了中国的房地产发展，房价上涨和等级化的城镇管理体制有直接的关系。首先，高房价主要集中在高等级城市，是直辖市、省级城市和副省级城市。城市资源分配不平衡，从等级城市向等级城市集中，等级越高的城市资源越集中，资源分布影响了市场资源分布。在高等级的城市买房，主要也是购买那里的资源和公共服务。而土地的限量供给导致这些城市资源的稀缺，高等级城市核心区域土地资源永远是稀缺的，土地资源稀缺肯定会导致这些地段的房价的上涨。

其次， 相比于金融、银行存款、证券、基金等领域，房地产是目前相对稳定的需求。土地资源的稀缺性决定了它的价格上扬。

第三，经济增长带来社会收入群体分化，基于人口总量的高收入人群基数大，形成对高等级城市高房价的支撑。假如高收入人口占的10%，我们会有1.36亿高收入人口形成持续的的购买群体，对、高层次地产有持久性的需求。他们会在本地买房，第二会到省会城市买房，然后到北京、上 海 买 房 。 高 收 入 人 口 到 等 级 高的、核心资源好的、资源相对集中的城市买住房，这在当下中国是的、最合理的选择。

对于未来房价走势，除了看住房供应量大小外，还需要考虑以下几方面因素：

首先，城市的辐射范围。城市等级越高，辐射范围就越广，北京辐射，省会城市基本上是辐射全省。高等级城市的资源短缺是常态的，而且不可再生。户籍制度导致了公共服务封闭式的格局难以打破 ，在这种情况下，资源短缺、公共服务的封闭，也促进高等级城市房价进一步上涨。

其次，城市所在地区的人均收入水平。像浙江、广东、江苏等沿海发达地区，城市辐射范围虽然不如西北地区的城市，但是人均收入水平高，也就支撑这个区域的房价上涨幅度大于中西部地区。

最后，土地出让金制度下的城市发展模式。各级地方政府竞相开辟工业区，压低土地价格，赔钱搞招商引资，形成工业产业，来支撑政府的G D P和财政收入。这个成本要通过房地产开发、高额的土地出让金进行弥补。现在每届政府都要有新的政绩，结果城市摊子越来越大，基础设施、供给的成本大幅度增加。政府税收只能保财政、保吃饭，所以这些成本只能靠融资、卖地等方式偿还，而融资还得靠未来的土地出让金偿还。这就形成了这种恶性循环，导致现在新区、新城不断扩展。

综合判断，在一线、二线高等级的城市，资源稀缺性还存在，房价还有上涨的空间，部分三线城市和四线城市、县城再按照这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度的时候会导致崩盘。

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