北京核心商圈写字楼租赁量稳

根据北京市统计局数据显示，2013年上半年，北京写字楼新开工、竣工面积分别为232.3万平米、47.2万平米，累计施工面积达到了1592.3万平米；写字楼完成251.8亿元，同比增长76.4%，北京写字楼后市供应量大幅增加。目前，租赁到期换租情况增加，成交量小幅上扬，北京写字楼租赁从传统核心区向新兴及非核心商务区转移格局加速等影响，整体租金维稳。

本期摘要：

1、6月份北京市写字楼租金整体平稳，燕莎东部商圈写字楼空出面积租金价格追涨；

2、6月北京核心商圈写字楼租赁换租小幅增加，入住率波动。燕莎、国贸准甲级有空出面积待租。

一、写字楼租金走势分析

 本月北京写字楼租金平稳

据北京中原市场研究部监测的写字楼数据显示，2013年6月北京甲级写字楼租金为433.02元/平方米•月（不含物业费的价格），环比涨0.05%，与上月基本持平，同比涨7.50%；准甲级写字楼租金为252.59元/平方米•月（修正为不含物业费的价格），环比降0.54%，同比涨7.16%。北京核心商圈写字楼租金价格相对平稳，对此，北京中原市场研究部认为，受宏观经济疲软和整体需求减弱影响，北京写字楼租赁活跃度低，核心商圈写字楼租赁面积有限，多元化写字楼租赁需求逐步向外围商务区扩散，租金价格小幅波动。

图1：写字楼租金走势（2010.1-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

6月建国门、亚奥商圈甲级写字楼租金降

从各个核心商圈租金走势来看，6月北京建国门、亚奥商圈甲级写字楼租金价格降幅较突出，环比分别降1.51%、1.48%，租金价格分别为411.11元/平方米•月、438.03元/平方米•月。对于建国门商圈面临的问题是，租金价格相对高，上涨过快，然而配套设备老化、扶持政策严苛、写字楼租赁需求向外围多区域扩散等现状；对于新兴发展的亚奥商圈，甲级写字楼租金价格过高，在租赁需求下降的情况下，写字楼租金议价、开发商优惠及力度等增多。

图2：各商圈甲级写字楼租金走势（2013.5-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

燕莎、酒仙桥、望京等区域准甲级写字楼追涨

从各个核心商圈租金走势来看，6月燕莎商圈准甲级写字楼租金价格涨幅，租金价格219.71元/平方米•月，环比涨3.61%。主要是由于相对于东部的国贸、东二环等商圈，燕莎商圈准甲级写字楼面临租金价格低，率低，租金追涨的问题，近期这也同样出现在酒仙桥、望京等区域。

图3：各商圈准甲级写字楼租金走势（2013.5-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

二、写字楼入住率情况分析

本月写字楼租赁成交单数小幅上扬换租增多

根据北京中原市场研究部监测的楼盘数据显示，2013年6月北京甲级写字楼入住率为95.59%，比上月涨0.46个百分点；准甲级写字楼的入住率为97.49%，比上月降0.19个百分点，总体来看，本月北京写字楼租赁主要表现为到期换租，租赁单数小幅上扬，但成交金额有所下调，这说明，一方面，租赁需求向租金价格相对低的准甲级写字楼以及新兴商务区扩散；另一方面，租赁需求面积缩小，成交总金额下滑，直接剑指经济疲软。

图4：写字楼入住率走势（2010.1-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

 6月建国门、中关村商圈甲级写字楼入住率涨幅突出

6月各传统商圈甲级写字楼入住率普遍上涨或与上月基本持平，其中涨幅突出的有建国门、中关村商圈，建国门商圈甲级写字楼入住率环比领涨1.20个百分点，入住率达到了95.84%，东方广场等物业受租赁合同到期等原因空出部分可租面积，开发商对外报价约440元/平方米•月左右，租约至少两年，开发商推出部分特价优惠房源，吸引租户，较快消化空置面积。中关村商圈甲级写字楼入住率环比领涨1.09个百分点，入住率达到了98.45%，中关村甲级写字楼入住率三连降后首涨，随着北京多个中关村科技园的建设，中关村商圈的租赁压力得到有效缓解。

图5：各商圈甲级写字楼入住率走势（2013.5-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

国贸商圈准甲级写字楼有租赁面积空出

本月国贸、燕莎商圈准甲级写字楼入住率下降突出，主要是由于有租赁面积的空出，北京中原市场研究部预计这将被快速消化。其中，燕莎商圈准甲级写字楼此次普遍上调了租金价格。

图6：各商圈准甲级写字楼入住率走势（2013.5-2013.6）

数据来源：北京中原市场研究部

三、未来市场走势预测

受国内实体经济下滑、热钱外流等因素影响，国内固定资产涨幅收缩，体现经济运行形势的GDP、工业增加值、PMI、工业用电量等综合指标整体出现停涨，商务租赁需求有所停滞。综合来看，北京中原市场研究部预测，未来几个月核心商圈写字楼租赁成交量收缩，租金价格整体维稳，议价及优惠活动增多。