孙河乡入市地块高楼面价成交 今年经营性地块土出让金同比涨幅超3倍

朝阳孙河乡新入市地块总价23.6亿元成交，平均楼面价刷新年内居住类地块记录

7月23日，北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块二类居住、托幼、医院用地入市成交，规划建筑面积约8.17万平方米，起始楼面价达到19335元/平方米，经过11次报价，70轮现场竞价，最终以23.6亿元加3.3万平米公租房的代价被中粮集团收入囊中，成交楼面价28881元/平方米，溢价率为49.37%。

在此之前，该区域自2012年9月份开始，已经成交了4宗地块，加上今天成交的第五块，具体成交信息如下：

链家地产市场研究部张旭认为，截至目前成交的孙河乡5宗居住类地块是都是低密度建设，其中，今日成交的西甸村HIJ地块整体容积率不到1.1，且配建较大比例的公租房，无论是平均楼面价，还是商品住宅部分的拿地成本，都刷新了此前泰禾的拿地记录。

张旭认为，孙河乡已成交的五宗居住类地块，楼面价都在2-3万元之间，容积率都较低，未来无疑会成为的居住，从位置上较比别墅区更市区。加上今年以来中市场表现良好（今年上半年成交均价在4万元/平方米以上的商品住宅成交量同比增长了112.8%，二季度成交占比较一季度提高0.7个百分点），因此出现了多家品牌房企争相竞价的情况。从本次现场70轮竞价，一线房企参与度较高的情况看，可见房企比较看好未来市场和该区域的。

但同时竞得者也付出了更高的代价，未来开发难度较大。一方面，公租房面积达到3.3万平方米，占到总建设面积的4成，而此前泰禾高价摘得的G地块，公租房面积只占到3%；另一方面，地价有所上涨。今年孙河乡成交的住宅用地，其起始楼面价都高于与2012年9月孙河乡成交的地块。本次地块的起始楼面价与其相比上涨了4%。

如果排除公租房，该地块商品住宅部分楼面价已经超过4万元/平方米。目前，地块周边在售的项目有上东别墅、上东假日(小区网论坛)等豪宅以及康营小区等普通住宅，其中，上东别墅、上东假日的成交均价在4-5万元左右，康营小区则在2万元左右。这些都会增加房企对地块进行定位开发和未来销售的难度。

年内约44家企业拿下经营性地块，居住类地块平均楼面价同比涨45%

根据链家地产市场研究部统计，截至目前，包含联合拿地在内，约有44家企业拿下经营性地块，拿地的房企是保利、万科、绿地、首开、泰禾等房企。另外，今年已成交经营性地块约430.5万平方米，同比上涨202.9%，土地出让金达到820亿元，同比上涨超过3倍。其中，居住类地块平均楼面价上涨了45.2%。

链家地产市场研究部张旭认为，得益于去年以来的住宅市场回暖，今年土地市场大幅升温，一些地块的入市更吸引了大量品牌房企强势竞价。尽管一季度国家政策层面明显收紧调控，但是市场层面的因素难以阻止房企回归土地市场，政府出让土地的热情也并不低。一方面，经过一年市场的快速上升，房企持有资金上涨，库存量下滑，尤其是部分新开项目高去化率使得库存积压的可能性降低；另一方面，二手住宅税费政策的综合作用，使得新房突出，存在一定的分流现象，价格很难出现回落

注：

1、住宅：包含纯住宅及含有住宅的综合性用地；

2、商业：包含商业、商服、旅游业、金融保险用地、其他多功能用地；

3、工业：包含工业、仓储和物流用地。