70大中城市价格持续上涨趋势已达一年 新政后房价涨势继续回落

一、70大中城市平均价格涨势已达一年，新政后动力减弱

1、新建商品住宅平均价格走势

2013年5月，70大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.91，比上个月减少0.04，价格连续12个月处在上涨状态，但价格环比增速继续回落。

5月，新建商品住宅平均价格同比指数为105.65，比上个月增加1.11。

今年2月和3月，新建商品住宅价格涨势迅猛，环比价格指数都已经突破了101，达到了2011年以来的值。4、5月份受新政落地的影响，新建商品住宅价格环比指数出现连续下调的趋势。

2、二手住宅平均价格走势

二手住宅方面，5月住宅平均价格环比指数为100.49，比上个月减少0.03，价格连续12个月处在上涨状态。与新建商品住宅价格趋势一致，价格环比增速连续2个月回落；

5月，二手住宅平均价格同比指数为103.45，比上个月增加0.56。

二手住宅价格变化与新建商品住宅基本一致，但供应不受调控的直接影响，相对更为市场化；另一方面，买卖双方的直接价格博弈更为明显。目前，二手住宅市场观望情绪较重，成交以刚需为主，价格走势相对平稳。

图表1：2013年5月新建商品住宅平均价格环比、同比指数变化走势

图表2： 2013年5月二手住宅平均价格环比、同比变化走势

二、新政后，一线城市高涨幅有所改变，城市价格平均涨幅持续降低

2013年5月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有3个，比上个月增加1个。环比持平的城市有2个，比上个月增加1个。环比上涨的城市数量为65个，比上个月减少2个。

二手住宅价格环比下降的有3个，比上个月增加2个。环比持平的城市有3个，与上个月相同。环比上涨的城市有64个，比上个月减少2个。

5月份70大中城市新建商品住宅价格环比指数变化，前十的城市是桂林、太原、深圳、沈阳、上海、北京、广州、南宁、岳阳、呼和浩特；二手住宅价格环比涨幅前十的城市是北京、昆明、长沙、襄阳、广州、深圳、宜昌、上海、贵阳、武汉。

从本月变化看：

一是，城市数量继续小幅减少，值得注意的是，其中唐山的新建商品住宅价格已经连续2个月环比下降。

二是，城市的价格平均涨幅继续趋缓。其中，新建商品住宅平均环比价格指数为100.99，连续3个下降。二手住宅平均环比价格指数为100.55，连续2个月下降。

从房价上涨、持平、下降城市数据量及其价格变动情况看，城市数量明显从高位回落，其中，一线城市以往高涨幅的状况有明显改变，体现出限价政策的影响。

图表3： 各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

图表4： 各月二手住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

三、5月一线城市价格涨势趋缓，3季度房价或持续平稳回落

1、一线与二、三、四线价格环比变化

从一线、二线和三、四线分类看，一线城市依然，但新政后环比指数回落幅度，趋势向二、三、四线城市接近。5月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的价格环比平均指数为101.68和101.18，比上个月减少了0.25和0.1。三四线城市平稳性，与上个月相比，新建商品住宅和二手住宅价格环比指数只分别降低了0.08和0.03。

2、限购与非限购城市价格环比变化

2013年5月，限购城市新建商品住宅、二手住宅价格环比平均指数为100.98和100.51，未限购城市分别为100.83和100.47。限购与非限购城市的二手住宅价格环比涨幅已经接近持平。

图表5： 一线、二线和三四线城市新建商品住宅价格环比变化

图表6： 一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比变化

图表7： 限购、非限购城市新建商品住宅价格环比变化

图表8：限购、非限购城市二手住宅价格环比变化

四、综述

5月份，70大中城市价格变化现象具体表现在以下两点：

首先，重要城市范围缩小，市场继续调整。一方面，城市数量连续减少，涨幅回落。5月份，新建商品住宅价格环比涨幅扩大的城市有22个，比4月减少3个，占比较3月减少50%左右；二手住宅价格环比涨幅扩大的城市，也比3月减少了10个。另一方面，新建商品住宅环比涨幅回落幅度大于二手房，由于政府对入市项目的管控加强，其价格调(小区网论坛)控效果更为明显。

新政出台2个月，严格执行“国五条”的城市，需求和供应受到抑制，市场出现较为明显的降温。买卖双方博弈持续。国家层面收紧调控的信号，短期内市场预期受到一定影响。

其次，新一轮调控遏制了价格过快上涨的局面，但既4月房价环比指数明显回落后，5月市场下行趋势并不显著，且房价仍呈上升趋势。本轮市场效果也明显不及2011年。目前需求规模较大，新政的出台仍不足以扭转市场长期乐观的预期。市场在经过短期调整后，仍会保持上升趋势。