北京公积金趋紧 "刚需改善"受抑制

5月下半月各地涌现‘’潮，开发商预期高涨，同时也不可避免的抬高了房价。目前，北京地区已有三分之一的银行，把首套房贷利率优惠提高到九折。业内预测，信贷政策的收紧，或成为房价上涨新“紧箍咒”。

降低

“国五条”地方细则出台后，北京率先上调二套房贷首付比例。无论是公积金贷款还是商贷，二套房贷款首付比例都从此前的60%提高至70%。按照北京五环外90平方米两居室计算，总价均高于250万元。北京中等收入家庭按照年15万元计算，支付这种房屋需要16年以上。

一般而言，国际标准的房产租售比为1:100~1：200，被称为国际租售比警戒线。在北京等一线城市的租售比已经突破了1:500，也就是年率不足2%，甚至低于银行定存利率。房贷政策进一步收紧，导致房贷交易量下降，是符合政策初衷的。从政策层面来看，将购房的优先权让位于首次置业者，符合楼市调控的公平性原则。同时打击了部分二套及以上购房者的热情，并将相应的房贷资源、住房资源等优先安排给首套置业者。

公积金收紧

与商业贷款相比，公积金贷款的利率具有显著的，也是购房者降低贷款利率成本的重要手段。不过，随着房地产宏观调整政策的进一步细化，公积金贷款政策也开始出现重大调整。

相比2012年，2013年的住房公积金贷款计划明显萎缩，减少比例高达22.6%。在2013年前3月，为避开“国五条”细则大量房产紧急成交的情况下，公积金额度已经被透支，因此公积金甚至商贷紧缩成为必然。

此前，在公积金贷款额度确定标准中，要保留的生活费为400元。此次新标准中的基本生活费标准，按照相关部门公布的数据，为每月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。此次要保留的生活费增加了将近一倍，这意味着可以贷款的额度会相应降低。

业内人士分析，主要影响还是改善需求，是对于90平方米以上改善类物业有一定影响，对低收入刚需也有一定影响。“国五条”细则落地后，土地市场持续升温，高单价、高溢价地块频现，多地“”纪录屡被刷新。新一轮的“”会推动周边一手房、二手房的房价和拆迁安置补偿费用的增加。高溢价率产生的后果是下一轮土地基价的增高，且成为下一轮房价飙升的诱因。

信贷政策收紧，对于 “”项目的入市则是一种打击。从逻辑上讲，这部分“”项目的产品，往往是以改善型需求及投机性需求为主。而信贷政策收紧，往往也是对这几部分的购房需求打击。因此，“”项目面临市场收紧的风险。

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