闲置宅基地拟入市 合规小产权可转正

备受关注的征地制度改革或将在年内有较大进展。国土部正在酝酿推出一系列征地制度改革新政，今年年内有望推出。受此影响，未来农地征补过程中，农民不仅有望获得较高的补偿，还可以逐步成为农地入市的交易主体。

国土部所指的一部分农村闲置宅基地其实并不“闲”，是在一些城市郊区，基本上都是以小产权房的形式存在。下一步推进农村闲置宅基地入市，必然会面临清理小产权房的问题。过去由于国家政策严禁农地直接入市，政府对小产权房持完全否定态度，预计下一步农地入市“开口”之后，有可能采取分类处理、有条件合法化的措施，为一些符合条件的小产权房补办合法手续，而对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计施工质量存在严重问题的小产权房，则采取改建、重建或者拆除的强制办法。

试点先行

中国现行征地制度中两个最为突出的问题是农地不能直接入市，对农民的征地补偿标准又偏低。国家对农地征收补偿的限制，以往是通过制定法规政策层层加码的。为新型城镇化建设的推进，“十八大”之后，国务院就要求国土部等方面在城镇化规划颁布之前，必须拿出可操作的征地制度改革方案来。国土部为此从去年底就开始酝酿制定一系列征地制度改革新政，分解到具体的工作，除了上述提及的政策文件外，还将选择一些省市作为新一轮征地制度改革、宅基地制度改革的试点，同时总结推广农村土地股份制改革的经验和做法。

对于“供地双轨制”，目前中国是政府垄断土地供应的格局，未来实行“双轨制”就意味着将允许农村集体土地入市，而现阶段由于农民外出打工、农村房屋拆迁等原因，空心村综合整治已经高达1.14亿亩。

国土部对宅基地改革试点设定的具体目标为，近期主要是在坚持农村一户一宅和标准控制的前提下，探索建立宅基地退出和补偿机制，用经济手段引导和规范闲置宅基地流转；远期则是在完善农村宅基地制度的基础上，逐步放开宅基地使用权流转，实现农民拥有宅基地与房屋完整的财产权。

聚焦小产权房

对于未来宅基地有可能先行入市的说法，两位较为一致的分析是，国土部推进宅基地入市必然会牵涉到清理小产权房问题。宅基地入市迈出的步，应该是适度开放小产权市场。

无论是廉租房、公共租赁房，还是经济适用房、限价商品房和棚户改造房，名义上是针对中低收入居民的住房保障，实际上覆盖的却是一些收入 和住房都不是最困难的城市居民，结果是进一步扩大了城市居民住房差距，导致了分配不公和设租寻租的问题。

现在由乡镇政府、农村集体和个人开发的小产权房，事实上与地方政府的支持和默认是分不开的，背后深层次的原因在于，政府可以高价征卖农地，却禁止农民开发小产权房本身存在不公平性；再有就是由于长期实施分税制财政管理，把地方的大部分税收都拿走了，地方政府默认小产权房的开发也是针对不合理体制的一种博弈。

包括北京市政府在内，事实上，在城市化征地过程中，为了获得农民的支持，对小产权房都基本采取了支持和默认的态度，再加上现有政策存在很多漏洞，为近些年各地小产权房的突飞猛进提供了条件。目前政府有关农村土地和住宅的法规政策都是建立在对农村土地的“充公”和对住宅产权的“剥夺”基础上的，在这样的背景下，小产权房的大量存在有很大的合理性，也符合市场的需求，如果盲目实施拆毁小产权房，其涉及的人数基本上足以引发群体性事件。

建议，在下一步农地入市“开口”之后，官方应采取分类处理、有条件合法化的措施，对一些严重违反城市规划和土地利用规划，建筑设计施工质量存在严重问题的“小产权房”，采取改建、重建或者拆除的强制办法，而对一些符合条件的“小产权房”则补办合法手续，将其转为城市保障性住房的组成部分。

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