新增供应刚需盘为主 土地火热夯实二手房主报价

根据北京市住房和城乡建设委员会网站公示数据显示，上周（5.27-6.2）内，北京一手住宅累积成交1923套，与之前一周的2260套相比下降14.91%；累积成交面积21.95万平方米，环比之前一周下降8.9%。二手住宅共计成交2346套，与之前一周相比出现了14.83%的环比增长，成交面积为20.27万平方米，与之前一周相比环比同样出现增长，幅度为6.53%。一手市场供应量摆脱了政策后“断档”的局面，新增项目开始逐步增加，但在价格方面却没有见到下降的趋势，二手市场则持续平稳回升中。

6月新盘或将迎来集中放量

5月，本市住宅市场共计成交14340套，148.3万平方米。其中新房市场共成交7004套，82.4万平方米，环比4月分别下降15.4%、1.7%。二手住宅成交7336套，65.9万平方米，环比政策执行首月分别上涨40.8%和41.4%。北京美联市场研究部高级经理张磊认为，虽然二手房成交量环比上月呈上涨趋势，但依旧没有超过“保命”的8000套底线，整体市场仍旧处于成交低迷的适应期。同时，一手住宅市场成交水平下滑，也与供应端供应萎靡因素有关。供应受限以及政策预期等因素共同导致新房市场成交量的持续下降。

而供应端的低迷表现有望在本月得到逆转。由于价格管控导致的政府房企博弈已持续两个月，两方的底牌基本互相明了，博弈已经进入平稳期，在年中业绩的压力下，不少已经延期开盘的房企或许将率先打破平静。尤其是主打刚需的新盘，在市场购房需求火热的现阶段，不少刚需盘都上演了开盘即售罄的戏码，例如近期入市金科•廊桥水岸，虽然是地处六环外的初级改善类产品，但在刚需和改善型需求主打市场的背景下，仅拿出不到300套供应的金科•廊桥水岸便迎来近千人选房。同时据调查显示，6月份北京预计将有31个项目开盘，其中包括富力尚悦居、京投万科•西华府等15个纯新盘，以及包括金融街•融汇、金茂府、恒华•安纳湖、金地格林格林等在内的16个老项目后期。如这些新盘能如期上市，那么将在很大程度上缓解焦灼的市场现状，带动成交量强势回归。

住宅成政府“凑数”炮灰

面对刚需可进可退的从容，住宅可就不能那么淡定了。数据显示，5月以来本市共批准预售证14个，其中拟售价格在5万元以上的仅有一个，不少物业的项目负责人都纷纷表示，项目很想在5月物业的供应旺季拿证上市，但是在审批过程中的层层把关及各种指标的审核已经让开发商筋疲力尽，但是如若报价较前期上涨幅度在10%，那么也只能白费功夫，预售证是下不来的，这种情况基本让想在4、5月份就开盘的豪宅项目全部“缺席”。就算拿到预售证的房企也同样“不省心”。豪宅不仅在预售证审批阶段被当成重点对象，拿了证依旧不能“潇洒”的网签，在签到一定量的时候，就会人为通知不能再签了，如果再签，就会把网签关闭。张磊分析，政府限度的控制了豪宅的签约进度，究其原因不难想到政府在前不久立下的“军令状”：为了达到今年房价控制目标，要在二季度要让房价数据有所改观。而豪宅的集中签约无疑会对整体住宅均价产生提升作用，对豪宅的管控也就不言而喻了。

土地持续火热二手房主恢复信心

在土地方面，5月土地市场持续火热，成交总金额达到了82亿元，5月30日成交的通州(社区网论坛商铺)台湖多功能用地其高达242%的溢价率夺人眼球，该地块竞拍也是五月首宗竞拍超百轮的土地。而递增幅度从开始的200万升至500万，最终飙升至1000万每轮，可见各房企对台湖镇区域期望不小。

张磊认为，持续热络的土地市场直接带动了周边物业的销售价格，更重要的是，不少周边二手房主也因为土地价格拍出“区域”而恢复了信心，这也是二手房在成交萧条的背景下，成交价依旧坚挺的原因。此外，数据显示，现在市场二手房超过90%的交易是满5年家庭房源，个别涉及个税的房源，税费为买卖双方协调，解决办法主要是：卖方下调部分房价，买方支付个税。也就是说市场实际交易中，一般是买卖双方缴纳个税各占一半。