任志强炮轰"限房价竞地价"鼓动到国外

北京市“限房价、竞地价”方式的即将到来，对房企冲击很大。“限房价、竞地价”此前在北京只是小范围试行，但今年作为房地产调控下的制度创新，作为一种政治表态，下半年极有可能大规模推出。迫于重重压力和阻碍，华远地产董事长任志强近日放言“不让我们在国内投，我们就去国外。”

解救"夹心层"

为了让没有资格购买经济适用房、双限房的居民，能够买得上纳入限价房管理序列的商品房，为此而推开“限房价、竞地价”，并借此影响市场预期。该限价房有别于传统的保障房体系中的“两限房”，具备完整的商品房产权;同时，该政策与以前的“限房价、竞地价”相比，将增加购房人群资格审核，二次入市规定等。

“限价房序列管理”概念的提出是在3月底京版国五条细则中：进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。与以往不同的是，这次限价房序列管理有可能是大规模进行。

限价房序列管理的土地拟在土地出让前就确定入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其房价处于中低价位，而购买人资格以及二次入市是通过补缴税费还是土地出让金的方式仍然在研究中。对于目前土地已出让或在建、在售的商品房而言，限价只在预售环节，而被纳入限价房序列管理的项目，则将彻底丧失“定价权”，开发商只有竞争地价的权力。

开发商压力陡增

由于锁定了房价而竞争地价，对于开发商而言，利润空间就被锁定了。如果北京市真的大规模推行限价房序列用地，那么开发商比拼的就是控制成本的能力。这类限价房，大品牌开发商可以不赚钱背负1到2个项目，但如果规模过大，则难以承受。

企业的目标是实现利润化，“限房价、竞地价”的地块是否能吸引房企竞夺，最主要的是在房价与地价之间，是否留给了房企一定的合理利润。针对这类型地块，主管部门应该给予相应的优惠政策扶持，如减费、适当降低自有资金比例、鼓励金融机构提供低息贷款等。另外，准购人群的范围，也是吸引房企拿地的原因之一，如果囊括人群基数较大，营销成本低，也会提高开发商对于该类地块的兴趣。

限价房平抑房价

限价房用地如果大规模推出，可以起到平抑房价的作用。超过300公顷的住宅土地如果以这种方式出让，对市场影响大，将直接限制区域价格上涨的空间，消化大量的需求，解决房价过快上涨的问题。

如果北京土地出让形式以“限房价、竞地价”为主，建设主管部门购房资格设定限制性的门槛，可介于保障性住房与普通商品房之间，既可解决“夹心层”的购房需求问题，又不会对整体楼市造成过大影响。中低价位商品住宅上市量的增加，市场占比的提高，必然可以实现平抑房价的目的。

该类产品与两限房一样，均是土地财政下的保障“怪胎”。该类产品如果是针对对价格敏感的“夹心层”，这部分人群会计算自己所付出的税费以及贷款利息等，将这些费用与房价上涨预期做比较。他们购买限价房产品一定是认为房价仍然会继续上涨。

用限价房序列管理的方式进行调控，消耗了市场需求，却没有了市场。如果政府采用大量的限价房用地方式调控，一方面会挤压商品住宅土地供应，一方面会会促使开发商更多转向非住宅市场，那么，最终会不会导致商品住宅项目的供应越来越少?

目前所谓的制度创新仍然是政绩思路，即只关心土地财政的而不关心购买人群。此前，北京市两限房就存在大量不符合标准却能申请到的人群。如果北京市大量推出限价房序列管理的商品房用地，就应对购买人群进行严格的设计、甄别，从而实现公平、合理的住房保障初衷。

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