360度深观察：台湖能否成为下一个天宫院？

近来，通州(社区网论坛商铺)台湖强势崛起，迅速成为房企争抢的热点区域，也成为通州住宅用地的主要供应区域。台湖地块平均地价跳至9000多元/平方米。台湖能否延续像往昔天宫院的神话，下面从多角度全方位进行一下分析。

品牌房企争抢进驻

台湖作为亦庄发展的辐射区，区域利好被部分企业看中。自去年12月25日至今，通州台湖镇已出让六宗土地，其中万科首开联合体、北京世纪鸿、泰禾等多家房企成功入驻台湖镇，让该区域备受关注。

台湖区域西邻亦庄开发区，东接京津高速，北距首都机场30公里，南距首都第二机场22公里。区域内拥有现已开通的亦庄线次渠站，以及规划中的R2、S6线，具备了东南五环站的重要枢纽功能。台湖是一块尚未发展成熟的区域，现在进驻，未来的巨大。

截至目前，通州台湖镇已成交土地出让金达62亿元，配建公租房面积达20.7622万平方米。国五条落地后，整体土地市场虽然出现部分相比之前降温的现象，但对热点区域的土地竞争依然激烈。

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开发商观点

泰禾集团：台湖是价值洼地

从大区域看，我们首先看好台湖所在的通州未来发展。地处东南五环的台湖地区有着天然的区域互动，相比其他区域零碎的土地，台湖拥有大体量的土地供应，而规模化土地的区域容易进行系统性的科学合理规划，使得台湖未来发展有着很好的，台湖不仅是，还是价值洼地。

东亚新华地产：台湖区域有发展空间

企业纷纷进驻台湖的原因主要有以下几个方面：首先是规划，亦庄钱和规划中的R2号线对该区域有很大的拉动作用；其次，因台湖地块亦庄，这个区域有产业的支撑，开发商看好亦庄的客户群；再次，不少人认为天宫院区域都在六环外了，房价还近两万，而台湖在五六环之间，因此，房价还有一定的弹性空间。

万科：区域前景良好

万科在北京台湖区域开发有“首开万科公园里”项目，项目规划隶属亦庄新城“两站一街”城市重点规划区，即环渤海总部基地，区域发展得到通州政府的大力支持，北京万科相信区域会有良好的发展前景，同时也积极成为区域建设的参与者。该区域政府规划的“两站一街”站前综合区，目标将其建设为集、文化、医疗、体育、绿地为一体的全功能区；除了完善商业配套，政府还将积极引入、品质医疗等重点生活配套；众多品牌地产与企业总部的陆续入驻，也为共同打造北京东部城区价值新坐标奠定良好基础。

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区域对比：台湖VS天宫院

一夜之间，台湖成为通州乃至整个北京土地市场的最热门板块，不少业内人士将台湖区域与大兴天宫院板块相对比，并做出“台湖将成为第二个天宫院”的预言。

交通

天宫院：首站。除了原有的京开高速及数条公交线路与市区连接外，作为4号线的首站，天宫院拥有良好的轨道交通配套。

台湖：仅有一路公交车。区域内有京沈高速路、京津塘高速路、北京六环路三条公路交错通过，镇政府驻地距通州镇8.5公里。在公共交通方面，目前区域内仅有通7路公交车，方面，目前距离项目最近的八通线梨园站大约13公里。

价格

天宫院：高买低卖。形成天宫院板块首批商品房供应的龙湖、保利、金融街三个住宅项目，拿地时间均为2010年12月23日，其中位于亦庄线倒数第二站生物医药基地站的龙湖·时代天街折合楼面地价较低，为7519元/平方米。据业内测算，上述地块加上开发成本等各种税费后，售价在15000元/平方米的情况下，房企利润也仅为5%左右。

台湖：地价“三级跳”。世纪鸿所拿地块的商品房部分楼面价接近13000元/平方米，万科首开联合体以及泰禾拿到的几宗地的平均楼面价更是接近16000元/平方米，比东亚印象台湖在售楼盘价格还高。与东亚地产当年拿地时5000元/平方米左右的楼面价比，台湖地块身价已“三级跳”。

配套

天宫院：成熟的产业及生活配套。作为北京市城南行动计划的主要受益区域，大兴区公共基础设施建设及服务水平得到了极大改善，轨道交通的贯通和首都第二机场的，届时将衍生出一个无限的临空经济圈。此外，大兴天宫院周边新媒体影视基地、中关村科技园以及大兴产业基地将共同支撑这一区域发展。

台湖：尚无商业配套。除了地块自身带有的一定体量配套外，目前台湖区域几乎没有成型商业配套。目前可知的区域利好规划是，万达文化产业集团将在通州建造万达文化旅游城，目前正在考虑在台湖一带进行选址。

客群来源

天宫院：金融街和北三环客群不在少数。4号线南起大兴天宫院站，北达海淀安河桥北站，南北贯穿黄村新城、西红门、宣武门、西单、复兴门、金融街、西直门、中关村等多个京城重要商圈，且北京南站，与1号线、2号线、10号线、13号线接驳换乘。记者调查天宫院各项目的购房人群发现，目前该区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街以及海淀区北三环，乃至中关村的客群均不在少数。

台湖：通州、亦庄客群为主。由于公共交通尚未开通，目前台湖项目的客群主要来自通州和亦庄区域。

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质疑：台湖能否撑起高昂的地价

项目入市后如何定价

一般来说，房地产开发的周期是1年-1.5年，今年台湖入市不少项目，本身又配建很高比例的保障房，这就意味着这个区域在一年或一年半以后，新房价格要达到一个新的阶段。而在目前对于新房价格调控空前严厉的背景下，未来这些项目如何定价将成为难点。与天宫院区域相比，进驻此区域的龙湖、保利普遍采取高价拿地低价开盘的策略得以在众多竞争者中脱颖而出，在规划的利好尚未兑现之际，面对更激烈的竞争，如何制定房价，将成为房企面临的难题。

规划能否兑现

众多房企蜂拥台湖，看好的正是台湖的区域定位及成长。按照相关规划，成为“环渤海总部基地”发展重心的台湖镇，近期以来成为泛CBD区域生态人居置业的热点区域。北京社会科学院副院长、中国总部经济研究主任赵弘表示，总部基地不是简单地造城，如何运用北京的影响力搭建平台，连接国内外市场？如何引进海外的成功经验与模式，提升新城的经济发展水平，都是其面临的挑战。

未来客群何来

由于新兴板块多处于市区与郊区的连接点，因此，轨道交通成为吸引客群置业的关键因素。同依托亦庄线的旧宫板块、依托9号线和房山线的郭公庄板块以及依托昌平线的昌平板块等新兴区域，依托13号线的天通苑等传统区域一样，天宫院板块的形成在一定程度上也是依靠4号线开通带来的轨道交通便利。

在台湖轨道规划中，京津城际铁路从项目东北侧经过，设有亦庄火车站，不久后将在这里与轻轨亦庄线和通州新城、顺义新城连通。然而，目前离台湖最近的是亦庄线， 台湖距亦庄线次渠站1.5公里，欠缺直通的轨道交通。正是4号线与大兴线的开通，使得记者调查天宫院区域项目购房人除来自南城的区域客户外，西城区金融街以及海淀区北三环，乃至中关村的客群不在少数。然而，对于没有轨道交通直通的台湖而言，未来客群来自何处，仍待寻找。在目前普遍以轨道交通为主要支撑点的住宅市场，台湖的缺憾是并不轨道交通沿线，如果像长阳和天宫院板块一样，那么客群的覆盖面将会更加广泛。

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