调控南辕北辙 太着眼"现在"之过

2月20日，新“国五条”出台，4月1日，各地实施细则落地。新一轮房地产调控加码措施实施至今已过两月。在惯性作用下，调控后整体房价仍现普涨，但上涨势头已经放缓，调控效果已开始显现。调控政策加码之下，房价仍出人意料地“涨”声一片，说明始于去年下半年的房价上涨预期并未被调控新政所“冻结”，而不断出现的土地成交高溢价进一步给本已高企的房价未来预期带来了更糟糕的影响。

效果疲软 原因探寻

调控效果不彰的根本原因是货币增发、土地垄断、需求不减这些宏观层面的基本因素都没有任何根本性变化，因此供给和需求短期内也就没有太大变化。除基本原因外，还有四个短期博弈性因素：

一是调控政策在各地具体执行时遭遇“打太极”，是20%的个税政策，除北京外，在其他省市都被“悬空”，加码的调控效果必然大打折扣；二是经过半年多的加速去库存，市场的供需矛盾已开始显现，而越调越涨的房价进一步加重了刚性购房者的担忧，从而倒逼大量未来3-5年或更长时期内的刚性购房需求提前释放，市场上需求大于供给的状况加速失衡，价格自然上扬；三是20%的个税逼迫一部分购房者从二手房市场转向一手房市场，促使新房价格连续上涨；四是一些城市政府(如北京)出于政治需要，对一些楼盘预售实行“市长审批”限价，在一定程度上延缓了新盘的推出，而开发商也正好乐得借机“”，“出于好意”的限价却使得本已失衡的供需矛盾进一步加剧。

进一步追究此次调控效果不佳的背后原因，房地产调控政策总是太着眼于眼前，而忽视了立足长远。调控的根本是要寻求房地产市场的供需平衡，因为只有平衡才有价格稳定，这是经济学的基本理论。过去十年，房地产调控政策的重点都在抑或投机需求上，采取的主要措施有提高利率、限贷、限购，以及严征二手房交易税。从经济学的供需均衡理论来看，减少需求肯定能降低均衡价格，但若要由此达到平抑房价的目的，其实还有一个重要前提，就是减少后的需求要等于或低于实际供给。

调控“南辕北辙”方法是关键

在中小城市，购房需求主要来源于两方面：一是大城市限购后挤出来的资金流会转到中小城市寻求新的机会；二是在财富效应的示范作用下，以及出于防范财富贬值的考虑，民间资本不断进入，逐渐把房地产变成全民“储钱罐”。只要有需求，以数字政绩为取向的地方政府自然会尽量满足，于是大拆大建或重建新城。

调控的目的应该有两个，一是平抑房价，尽量让百姓“居有定所”；二是抑制，防范金融风险。以此考量大城市和中小城市的房地产供求关系，这两类城市的房地产调控方法应该有所区别。对大城市而言，调控的目的要侧重“居有定所”，限制需求之外增加供给的手段可能更有效。除限购限贷减少性需求外，重要的是通过城市规划和产业政策引导人流去向以减少刚性需求，或开征房产税以挤出“房叔”“房姐”们手中的存量，或大力增加有效市场供给以尽量寻求供需平衡，或大力拓展其他金融产品来吸引流动性。而对中小城市而言，政府有增加供给的动力和能力，调控的目的应该侧重“防范金融风险”，抑制需求的手段应该更重要。

在北京等大城市，由于房地产在政府财政收入中的占比并不太高，所以往往对限制需求的调控措施执行相对较严，而增加住宅土地供应方面的动力一直不足，不卖个好价绝不撒手。反观中小城市，政府对限购限贷等措施的执行总是遮遮掩掩，生怕抑制需求影响地方财政收入。

如此“南辕北辙”调控的效果就是大城市房价居高不下，而中小城市房市的金融风险不断聚集。如此下去，只会把房地产进一步推向“大到不能倒”的境地，而当最终这些需求反身变成市场的产品供给时，中国房地产真的会走向万劫不复的深渊。当务之急，是针对不同城市类型制定不同的细化调控措施并严格落实，虽然调控不能“一刀切”，但对于地方的无动于衷或阳奉阴违，也绝不能默许了事，此为差别化调控的要义。

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