“频现”遇上“限价管理”致房地产信号扭曲

近日地产圈有两件事引发关注，一是一线城市的频现，二是限价管理的传言日盛。随着有形之手越伸越长时，原本畸形的市场也越来越扭曲。 

 镜头一：频现

 5月20日北京通州(社区网论坛商铺)台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价达230%。一线城市土地市场的新一轮白热化并非偶然，核心原因有两点：、一轮接一轮的政策调控拉升了开发商的风险，风险上升的结果势必是防御策略。人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流，地域的收缩好似刺猬缩成一团以防不测；第二、面对房调冲击，一线城市房价坚挺的表现也佐证了条判断的正确性，这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好安全边界越高。

镜头二：限价管理

所谓限价管理，简单而言就是“限房价、竞地价”的土地出让方式。政府在土地竞拍之前就明确未来的房价，在售价上锁死开发商的利润空间，拉低房价迎合民意。北京建委已多次讨论“限价序列管理”的具体细则，形成了部分政策雏形。同时，为了避免土地财政的压力太大，在地块供给端高度竞争，拉升售价。

这种利益格局下开发商有以下应对方法： 

、当售价锁死时，开发商的利润关注点势必转向成本领域，即通过压缩成本保证利润空间，这样房屋的质量很难保证;

第二、毛坯房签约占比上升，即开发商按照毛坯房价格签约，保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中，也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久，未来可能是政府重点堵的漏洞;

第三、限价管理实际的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应，但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价，原本供不应求的市场将雪上加霜，什么样的人才能买到又又紧俏的房产?购房资格将成为新的寻租黑洞。

 当“频现”遇上“限价管理”，因为一线城市二手房价过快上涨，政府推出新国五条予以打压;因为政策打压，所以风险加大，开发商注意力回归一线城市土地市场。再因为高地价拉升高房价，又引发新一轮打压。周而复始，扭曲的不仅是土地市场信号，而是信号。政府要还市场自由生长的状态，说易行难，关键是丰满政府的大脑，才有能力建立长效机制。

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