4月住宅价格环比涨幅7个月来首次下降 趋势得到初步抑制

一、2013年4月70大中城市住宅平均价格涨势放缓，一二手住宅环比涨幅同降

1、新建商品住宅平均价格走势

2013年4月，70大中城市新建商品住宅平均价格环比指数为100.95，比上个月减少0.14,，连续11个月环比上涨；平均价格同比指数为104.54，比上个月增加1.26。

2013年4月，新建商品住宅价格自去年6月份以来，进入持续上涨通道的时间已经接近一年。尤其在去年四季度到今年一季度期间，环比涨幅连续呈现正增长状态，趋势迅猛。也由此催生了3月底的一轮收紧性调控。4月份是新政落地后的个月，价格环比涨幅即转为回落，从数据上看，新政对价格上涨的抑制出现一定成效。

2、二手住宅平均价格走势

二手住宅方面，4月住宅平均价格环比指数为100.52，比上个月减少0.1，连续11个月环比上涨；平均价格同比指数为102.49，比上个月增加0.71。

二手住宅价格变化与新建商品住宅基本一致。在价格变动幅度上要较新建商品住宅略小。新一轮调控收紧，二手住宅市场中改善性需求受到影响，短期内观望情绪上升，或改变当前市场成交结构，使刚需比例出现上涨。

图表1：2013年4月新建商品住宅平均价格环比、同比变化走势

图表2： 2013年4月二手住宅平均价格环比、同比变化走势

二、二手住宅环比上涨城市数量3个月持平，新建商品住宅城市数量出现回落

2013年4月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的有2个，比上个月增加1个。环比持平的城市有1个，与上个月持平。环比上涨的城市数量为67个，比上个月减少1个。

二手住宅价格环比下降的有1个，比上个月减少2个。环比持平的城市有3个，比上个月增加2个，环比上涨的城市66个，与前两个月持平。

4月份70大中国城市新建商品住宅价格指数变化，前十的城市是北京、乌鲁木齐、南昌、兰州、长沙、石家庄、昆明、沈阳、厦门、上海和郑州；二手住宅价格环比涨幅前十的城市是北京、常德、上海、襄阳、昆明、深圳、南京、武汉、宜昌和福州。

从本月变化看：

一是，上涨城市数量基本稳定，并开始出现回落趋势。新建商品住宅上涨城市中，除北京外的一线城市都有明显回落。总体来看，预计随着新政深入，城市数量还会有一定程度减少。

二是， 从价格上涨城市的平均环比涨幅看，新建商品住宅为101，与上个月相比，涨幅再次回落；二手住宅为100.56，与上个比月，涨幅减少0.13，是自去年10月以来首次回落。

从房价上涨、持平、下降的城市数量及其价格变动情况看，重点城市价格上涨局面稍有缓和，预计到5、6月份期间，还有经历一个较为平稳的过渡期。至于下半年的价格变化，还要看新政执行的效果是否能够持续。

图表3： 各月新建商品住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

图表4： 各月二手住宅价格环比上涨、持平、下降城市数量

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三、4月一线城市与限购城市住宅价格环比涨幅回落明显， 未来或延续下调趋势

1、一线城市价格波动明显，北京二手房环比指数大幅回落

2013年4月70大中城市主住宅价格指数变化，从一线、二线和三、四线分类看，一线城市波动依然最为明显。4月份，一线城市新建商品住宅和二手住宅的价格环比平均指数为101.93和101.28，分别比上个月减少了0.87和1.1。而其他线级城市只分别减少了0.09和0.04.

在去年四季度至今的整个价格上涨阶段，一线城市的波动性要明显高过其他城市。这是因为一线城市需求规模巨大，对于各种因素造成的变化有放大的效应。4月份，收紧性政策影响下，70大中城市整体价格涨幅回落也更为明显。

值得注意的是，本轮地方调控中北京力度，差额20%的个税新政执行也较为严格，4月环比指数较上月下降 1.1，仅次于深圳。个税新政对市场影响显著，促使市场观望情绪浓厚，并且一些高税房的业主让价出售。

2、限购城市价格涨幅回落明显，价格受政策影响较为突出

2013年4月，限购城市新建商品住宅、二手住宅价格环比平均指数为101.09和100.79，未限购城市分别为100.53和100.51。受需求影响，限购城市价格涨幅依然相对较高，但4月份涨幅回落也更为明显。

图表5： 一线、二线和三四线城市新建商品住宅价格环比变化

图表6： 一线、二线和三四线城市二手住宅价格环比变化

图表7： 限购、非限购城市新建商品住宅价格环比变化

图表8：限购、非限购城市二手住宅价格环比变化

四、综述

4月份，70大中城市价格变化现象具体表现有以下两点：

首先，城市范围得到抑制。一方面，价格环比上涨城市从高峰回落，虽然下降不十分明显，但在新政作用下，这种趋势很有可能得到延续。另一方面，价格环比上涨范围有明显缩小，4月份，新建商品住宅价格环比涨幅扩大的城市有25个，占比为35.7%，而3月时有57个，占比超过8成。二手住宅价格环比涨幅扩大的城市，从3月的33个下降到27个。

楼市从4月份开始正式进入政策收紧期，无论真正执行情况如何，在短期内，都会对影响市场预期，对需求产生一定抑制作用，价格涨势也得到一定控制。从新建商品住宅和二手住宅两个市场分别看，新建商品住宅价格涨幅回落更为明显，这与“国五条”细则在各地的落实情况不无关系。目前，二手住宅的 “20%个税”政策仅少数城市在新政中提到，到落实层面或许只有北京在严格执行，而新建商品住宅市场的“预售限价”政策，在各地新政中使用较为范围相对较广。

其次，目前，70大中城市虽然价格涨幅有被抑制的迹象，但是可观来看，，除了政策影响外，这种趋势的回落很大可能也是一种高位回归的现象。今年一季度，无论从价格上涨的范围还是幅度上看，都可比及限购以前，再次上升的空间有限。第二，这次调控收紧不同于上一次限购，无论从效果还是地方执行情况上，都远不可能达到限购对市场产生的影响。因此，市场不太可能会回到2011年下半年的下行趋势。目前看来，价格能够维持平稳是新政作用于市场后较为理想的状态。

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