挖掘楼市指标数据 化解房价难降顽疾

近十年来，楼市调控政策层出不穷，但效果都不很理想，究其原因，就是没有对影响楼市的基础数据进行深入研究。包括中国住房的总量、住房结构、房价、收入情况等等，这些对房地产市场走势的影响都不容小觑。

随着新国五出台，政府大力整治，目前楼市处于平静期。但以限为主解决不了根本问题，购买动力依然存在，并逐渐积蓄能量。当务之急是逐步摸清楼市真实的基本面，制定科学、长远的发展规划，疏堵结合，避免盲目调控，渐渐化解中国房产经济的顽疾。

各指标随政策变脸

3月调控新政一出，4月楼市应声变脸。今年4月和5月初大多中介店面都门可罗雀。成交下降的另一面是库存上升。由于变化相对滞后，房价通常很难在短时间内从上涨转为下跌，但房价上涨的速度下降。自新政出台以来第二个月，城市住宅的交易量、存量、价格等几个主要指标均出现明显变化，这表明“国五条”确实起到了抑制楼市的效果，可谓立竿见影。

“国五条”以及各地出台的调控细则，一方面增大了交易成本，进一步抑制投机需求；另一方面也影响了市场预期。新政实施的效力显现、需求提前得到透支，形成4月以来成交疲软的态势。新政效力的继续释放，以及各地差异化政策的进一步深入，将促成未来数月成交量继续有所调整。

反弹风险潜伏

从各地落实调控政策来看，目前的市场变化透露出明显强行抑制市场的痕迹。北京执行房价指导措施，一线城市对房价的直接干预进一步加剧。

这些措施反映到楼市上，给市场带来了明显变化。一方面是开盘数量锐减，另一方面，面对地方政府的种种调控措施，开发商变换着手法来应对。整体来看，目前各级调控政策还是以堵的成分居多，不可否认，限购、限价等政策确实对抑制楼市投机起到了较大的作用，但在某些方面过度扭曲市场反而挫伤了买房的积极性，甚至蕴藏了反弹的动力。

当前楼市的集体沦陷，是入市观望情绪支配下的一种蛰伏现象，是一种短暂的市场行为。今年4月份及1—4月累计成交量同比增幅均表明，市场需求并未消失，持续增加仍是一个不可逆的趋势。因此，新政打压下，仍应警惕楼市需求从沉默转变为爆发的可能性。

中国楼市的基础数据

针对当前的楼市动态，应该疏堵结合，增加疏导的成分，对楼市的各种需求应区别对待。只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

一要疏导，即使对于不同性质的刚需购房者，也应引导其在不同产品、不同区域等方面进行分流；二要围堵，对于目前市场上出现的伪造居住证、更改工作年限等违规手段，应予以打击，从而防范各类规避楼市的购房行为；三要排漏，基于刚需购房者多样性的考虑，应注重挖掘和发现各类刚需的“死角”，尤其是在既有条件下无法享受政策的特殊困难者，从而减少新政给部分刚需购房者造成的误伤。

调控政策很多是针对临时出现的具体问题而出，不具备系统性，而中国房地产业关联重大，系统性较强，目前中国房地产业缺乏科学合理的长远规划。要做好长远发展规划，最重要的就是摸清中国楼市的基础数据。包括中国住房的总量是怎样的？住房结构是怎样的？房价、收入情况是怎样的？及重点地方的住房缺口和长期土地供应有大多？房地产数据的传输、集纳、分析进展如何？加强房产信息化建设，执行情况怎么样？等等。这些问题逐步解决好，才能最终避免楼市调控中出现“盲人骑瞎马，夜半临深池”的情况。