朱大鸣：楼市量价背离局面还能维持多久？

中国楼市近期呈现了另一种复杂的场景：一方面由于国五条细则出台，各地成交量降温，另一方面，房价依旧坚挺，很多城市房价上涨压力很大。

进入5月，多个城市“国五条”细则陆续满月。数据显示，当前主要城市楼市成交量开始下行，但房价仍呈上涨之势。中指院发布4月份房地产市场“百城价格指数”。数据显示，百城住宅平均价格自2012年6月以来连续第11个月环比上涨，涨幅缩小0.06个百分点；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。而与此同时，从4月份数据来看，主要城市新房、二手房成交量显著下降，住宅均价环比涨幅缩小，价格环比下跌的城市个数略有增加。

是什么导致了量缩价涨的局面？国五条及其细则到底有没有作用？这种量价背离的局面还能维持多久？已经成为市场关注的焦点。

导致目前量价背离的局面，有以下几点原因：

其一，国五条及各地出台的细则个人所得税按着差价的20%缴税，引起了市场恐慌。为了规避这个难题，很多二手房交易都提前到新政落地之前进行，各地出现了排队过户和假离婚等暴热现象。随着各地细则的落地，真正实施这项细则的，除了北京外，其他地方实质上是没有执行这项新政。即使如此，由于前期的狂热，还是导致了当前成交量下滑的局面。为什么量缩之后，价格依然坚挺，这是因为经过前一轮的高成交量之后，开发商去库存化率较高，而且很多者也在三月份的交易中落袋为安，所以，资金面的压力有所缓解，换成交量的动能不足。

其二，与货币宽松预期有关。国际经济危机持续没能有实质性好转，全球量化宽松货币政策依然有着很强的预期，就国内而言，货币超发引发的通胀担忧和资产价格上涨担忧同时并存，这也是房价坚挺的重要原因。

其三，值得注意的是，随着调控的深入，投机性需求确实得到了遏制。刚性需求积累越来越大，住房与个人的财产、幸福以及婚姻、地位等密切相关，刚性需求仍然是支撑当前房价上涨的核心动力。

其四，从成本因素来看，土地价格越来越高，其他税费成本不减反增，成本都要最终转化成为价格，如果成本上涨，在卖方市场下，价格也会随之上涨。

国五条及其细则到底有没有作用？

毫无疑问，国五条及其细则没能得到严格的执行，之所以出现这种局面，最重要的原因是国五条及其细则没能完全符合当前楼市的基本状态，落地难是因为对策与现实有背离。虽然说当前一些热点城市房地产市场有很强大的上涨预期，然而，更多的城市房地产市场实质上并不容乐观，各地出现的鬼城现象，就是值得引起业内警惕的。如果严格执行了细则，这无异于雪上加霜。对于热点城市来说，由于存在着强劲有力的需求，个人所得税按着差价20%征税最终还是会转嫁给买房者，从事实上推高房价，对于到了崩溃边缘的城市楼盘来说，会直接将当地房地产市场推向深渊，届时债务危机爆发，诱发金融危机并非危言耸听。

更重要的是，土地财政是各地政府的真正命根子，如果因执行国五条及其细则，导致土地财政颗粒无收，对地方官员的冲击很大，这是国五条及其细则难以落地的最核心原因。那么，是不是说国五条没有用？并不能这么说，国五条中要求抑制投机性需求以及增加商品房和保障房供应量还是很有作用的。房地产调控政策常态化，主要是指这些政策的常态化，而不是手段的常态化。

这种量价背离的局面还能维持多久？

就新一届政府有关房地产调控政策表态来看，继续房地产调控仍然是一项重要的任务。然而，正如有一些观察家观察到的，近期房地产调控逐渐淡化了。这是对此前房地产调控的一种反思，此前房地产调控注重手段，并没有完全达到预期效果。因此，今后房地产调控政策将会更加注重市场手段，以增加供给为核心。如果是这种增加供给的思路，中国房地产很有可能走向一个既能基本满足个人住房需求，同时又不至于引爆大面积的房地产泡沫的较好状态上来，即出现价稳量增的局面，这也是我们多年追求的目标。