北京网签恢复 卖房人忙着“找辙”避税

清明节，有人忙着踏青，有人急着“找辙”——

“找辙”，是为了房子。3月30日，北京市国五条细则出台，市住建委同时发出通知，3月31日至4月7日，北京市房地产交易系统暂停购房资格申请、审核及网上签约。八天时间，成为房市新政“冰冻期”。“冰冻期”里，想要卖房买房的人们忙了起来——20%的所得税动辄以十万计，不想个辙怎么行？有卖房人急着找装修，还有卖房人急着离婚。

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段子

@Jing果儿：想从装修费上做文章省税？门儿都没有。你有收据？不行，要；你有？不行，开票人必须是房主，“个人”都不行；开票人是房主？你上有明细吗？看清楚了，明细！连明细都有？别说我没告诉你，以我们现在的纸，超过５年的字都看不清楚，你这是假，刚买来的吧？这人骗税……

“五万的省一万的税，上班8天能挣这么多吗？”

旧房子，新——

“五万的省一万的税，上班8天能挣这么多吗？”

无数传闻之后，北京市国五条细则在3月30日正式落地，“最严厉细则”的公布，引发惊鸿遍野——紧张了一个月，最终还是没过完户者甚多，过了八天的冷冻期，一切都是未知数，怎么办？

“虽说大家都认为税费会转移到买方身上，但实际上税费成本的高低，能直接影响到你房子的销售。”家住朝阳区，孙可手握两套房子想要出手，虽然房屋在他手上已经满了五年，可高额的差价税，仍让他叫苦不迭。

“假设你的房子和另外一个房源，条件都一样，价格挂出去也一样。买房的人就要考虑，哪个税会低一点，实际到手的成本低。原来满五年免营业税，等于房子拿在手里时间越长，交的税越少；现在有了所得税，正好反过来了。这不等于鼓励快炒么？”3月底，孙可本有一套房接近成交，可单位临时外派出差，让他错失卖房机会：“房子没卖出去，一下多了30万的税，说句难听的，早知道这样，还不如当时把工作辞了呢。”

好在细则给孙可指了条“明路”，计算房屋原值时，装修费用、契税等税费都计入在内。找，能让孙可补回一点损失。

也不好找，房子八年前装修时，无论装修队还是建材，压根就没给孙可开过什么，就算是仅有的几张电器，也早就在房屋转租期间遗失。房屋中介的工作人员给孙可支了个招——在北京市地税局公布的征税细则中，虽然规定了装修价款不得高于房屋原价10%的规定，却没有规定装修日期，反正八天时间多是假期，不如去建材市场转转，开张新抵税。

“也不知道制订规则的人装修过没有，开头写房主名字，还得有明细，这得是定制的吧。”转了十几个商家，孙可都没有找到愿意为自己开“空头”的企业，此前装修的施工队早就无处寻觅，无奈之下，孙可又打上了网络的主意。搜了半天，孙可找到一家能开的橱柜企业，与商家交流了一个早晨，孙可终于“谈出”一张一万元的。

一家装修企业则给孙可开出了七个点的价码，孙可犹豫再三，还是准备接受：“虽然装修费不到四个点的税，可就算跟我要七个点，我还有得赚，你别忘了所得税得交20%呢。”

几天时间，孙可已经筹到五万块的，可能不能用还是未知数，孙可合计着等地税局开门，便去咨询一下，如果成功，孙可准备给手中的另一套房子，也配上一套新：“五万的装修就省一万块的税，你上班忙活8天，能挣这么多吗？”

@马靖昊说会计：转一短信：北京如一夫妻已有两套被限购。都过到其中一人名下，俩人离婚，没房人名再买一套，俩人再结，房子再过到有房人名下，俩人再离，以此往复。可以想买多少套买多少套。到卖时，拿出一套够五年的放到夫妻无房方名下再离婚就满足了满五年家庭住房。因此，有关方面正在考虑制定限制离婚次数的政策……

“你严肃点，咱这是办离婚呢”

真手续，假离婚——

“你严肃点，咱这是办离婚呢”

4月3日，清明节前最后一个工作日，海淀区社区服务一楼，离婚登记处门前有十几人等待，出双入对的男男女女神色各异，有一脸轻松说说笑笑的，也有一脸严肃暗自神伤的。

“看表情都能看出来，到门口还拉着手乐呢，能是真离婚么？”离婚登记处门前的诡异气氛，连保安都看出了异样，为卖房假离婚的消息，也早已传到这里。“说说笑笑就来办离婚手续，这段时间挺多的，今天算少了。”

位于西城区社保大厦的西城区民政局离婚登记处，如今也碰上了“离婚潮”，但工作人员坦言，离婚是夫妻双方协议决定，民政工作人员并无权干涉，“从去年开始离婚的人就多起来了，是不是因为房子我们也没法问。”

假离婚，源于国五条细则中的规定——“对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税”——这一表述被外界解读为，只要夫妻协议离婚时，将一套满五年住房财产分割到夫妻任何一方，就可以满足“满五”规定，从而规避巨额所得税。这一方法虽未得到官方认可，但已被各方认为是最“合理”的避税方式。

家住西城区的王博，就正在酝酿自己的“离婚大计”，清明节前，他连着咨询了民政部门和律师，只为离婚协议“写得靠谱一点”。

“离婚卖房其实不难，离婚登记处门口都写着范本呢。双方协议离婚，房产归谁谁谁，写明白了，交钱办证盖章走人，然后拿着证明你就直奔建委办过户就行了。要是房本上本来就只有一个人的名字更简单了，连过户都不用办。”一套离婚手续外加房屋过户，一天时间足以搞定。研究许久，王博表示这一切“找好买家再决定都不迟”。

为保万无一失，王博还去离婚登记处“踩点”了一次，问了几对离婚的夫妇，发现工作人员果然不会深究离婚原因：“我亲耳听到有俩人在那里说，‘你严肃点，咱这是办离婚呢’。”

“都说假离婚毁节操，可是放着几十万扔了，节操是保住了，生活悲剧了谁管啊?本来能换个一百平方米的三居，交了税只能换个两居，我跟谁要另外那间房去？”

@才让冷注：人们因为房税政策不合理而离婚，以适应政策，这能怪人家离婚吗?你能指责别人离婚吗？你鞋子做得不好，别人削足适履，你不骂造鞋子的造得不好，反骂人家削足的，这地道吗？任何骂因卖房购房离婚的都是流氓行为，都不是站在可怜屌丝立场上看问题。

“不是的，你就想办法让它变成‘’”

多手段，一目标——

“不是的，你就想办法让它变成‘’”

“想要避税，就得吃透‘’这两个字，不是的，你就想办法让它变成‘’。”清明节刚过，海淀区某中介工作人员陈璞就开始向客户推销自己的“论”，国五条细则出台，众中介如临大敌，也开始忙着想对策。

“做低总价避不了多少税，满五可是的。”陈璞表示，近年京城房价飙升，尤其海淀区部分地区因“房”概念，满五年房产不可避免存在巨大差价，“不避税就不好卖了”。

想，离婚并非途径，在中介工作人员的眼中，“”的招还有的是。以京城常见的老人加孩子家中两套房为例，只要孩子成年，就可以将孩子的户口迁至无户口住址重新立户，再通过赠予的方式将其中一套房产转移到孩子名下。如此操作，就可以将房产变成住房。即便是家中有多套住房，也可以循环操作，全部卖出。

“你没工夫去做，我们可以帮你办。要是还想看看形势，我劝你把房子先挂在我们这儿，你也好知道行情。”碰到询问行情的客户，陈璞都不遗余力地争取机会，尤其是满五年房源：“‘’容易，满五年难，现在抢手。”

说到离婚卖房买房，陈璞也有不少经历，“说不安全，但能有几个？无非是为了自己省钱。”陈璞所在的中介，甚至还有连契税都可以免掉的“大招”。

“卖房的先离婚，把要卖的房子过户到男方名下，买房的也离婚。卖房的男方跟买房的女方结婚，房子就成了俩人的共同财产，俩人再离婚，把房子过户到女方名下。然后两边都复婚就行了，一分税钱都不交。只要双方谈妥就行。”离婚三次，结婚三次，如此“大招”风险不言而喻，可陈璞却不以为然：“我们自然有方法保证双方的安全，不能随便透露。”

陈璞的说法，在法律人士看来并不靠谱，西城区法律援助工作人员孙蕾表示，假离婚存在法律和道德双重风险，目前出现的离婚潮，很有可能在未来引发巨大社会隐患。“从法律上讲没有假离婚，来领证的都是真离婚，在离婚协议书上签了字，就有法律效力，想找后账可难了。你看着吧，不到半年工夫，就该有大批人来我们这儿求助了。”

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购房资格审核今起恢复 朝阳过户大厅“不用排队”

本报讯（记者赵莹莹）今天，暂停了8天的购房资格审核正式恢复。不过，记者上午走访朝阳房产过户大厅发现，随着北京“国五条”细则的落地，二手房市场迅速降温，大厅网签窗口已不用排队。

因“国五条”北京细则实施，2013年3月31日零时至4月7日24时，市住建委对本市房地产交易系统进行了系统升级，期间暂停购房资格申请、审核及网上签约。今天，暂停了的购房资格审核正式恢复。

今天上午10时，记者来到位于石佛营的朝阳区房产过户大厅。网签咨询窗口，一些不太明白北京“国五条”细则的购房人，带着证件前来咨询相关政策，而旁边的网签审核窗口，仅有寥寥数人，购房人不需要排队，做完登记就能直接进入申请购房资格审核。“今儿多空闲啊，到跟前就能办理，您要是3月份那会来，可就是另一番情景了。”现场跟随买房人办理手续的经纪人告诉记者，3月底，许多购房人为了“赶搭”政策末班车，抢着网签，朝阳过户大厅网上预约后也得排长队。

随后，记者又来到隔壁的过户窗口。和3月份相比，今天的过户窗口明显节奏更轻松，等着办理过户手续的购房人，都悠闲地在座椅上等待叫号，现场的座椅空了一大半。“我是3月下旬加急办了网签，今天过来做剩余的纳税、过户手续。”一位购房人告诉记者。

“今天等待办理过户手续的购房人，都属于北京新政执行前就已经完成网签的‘在途单’，今天就是专门过来办理纳税、过户的。”现场的经纪人补充道。

据了解，北京“国五条”细则中规定，北京户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。因此，从今日起，本市户籍成年单身人士在本市购房，也需要进行购房资格审核，而购房资格审核出结果将由目前的5个工作日延长至10个工作日。J201

主笔：吴楠

（应受访者要求，文中孙可、王博、陈璞为化名）

北京女子因“国五条”丧失买房资格 起诉卖方违约

2013-04-08 08:51 来源：中国广播网我要评论

中广网北京4月8日消息（记者李思默）据中国之声《新闻纵横》报道，北京籍单身人士李女士在今年1月底购买了自己的第二套住房，但支付定金和首付款后，却遭遇卖房人拒绝办理过户及网签手续，没想到，这时候北京市“新国五条”细则出台了，李女士丧失买房资格。为此，李女士将卖房人诉至法院。

目前，北京市丰台区人民法院已受理此案，这是北京市法院受理的首例涉“新国五条”房屋买卖纠纷案。李女士要求退还购房款和返还定金的诉求能否实现？“新国五条”细则出台后，买房者还应该注意哪些问题？

李女士是北京人，今年1月份，单身的她打算购买自己的第二套住房，她看中了位于丰台区的一套130平方米的房屋。1月27日，她和房屋的者张先生父子签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定她以440万元的价格，购买张先生父子共有的这套房屋。合同签订后，她当即就支付了2万元购房定金和28万元的首付款。双方约定张先生父子于2013年3月30日之前为她办理房屋过户手续，同时由她再支付150万元，其余房款于今年年底一次性支付。签约之后，李女士按照约定，继续凑齐了剩余的款项，但张先生父子的态度却发生了转变。丰台区人民法院法官李辰介绍说：张先生父子明确表示拒绝为她办理房产过户手续，尤其是不办理网签手续，导致3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则后，李女士已不再具备购买该房资格。

3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则，要求继续严格落实住房限购措施，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

李辰：新政出台了以后，北京市政府细则中并没有规定这个新旧政策衔接点是在房屋买卖合同签订的时间起，还是以网签的时间为准。李女士在看了网上介绍，很多都表示，衔接点是以网签的时间为准，所以李女士认为，张先生父子没有为她办理网签手续，而且现在很多中介都停止办理网签了。所以她购买房屋的目的无法实现，于是把张先生父子起诉到法院。

李女士认为，卖方人张先生父子的行为已构成根本违约，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并要求张先生父子返还已付的28万元购房款，并双倍返还定金4万元。 那么，李女士的诉求能否实现呢？北京市安理律师事务所的王纪朝律师认为，如果李女士能够证明她曾经催促过卖方要求协助办理网签和过户手续，但是卖方拒绝履行的话，卖方应当承担违约责任。

王纪朝：2011年的时候，北京市高院出台过一个文件，关于妥善处理涉及住房限购政策的一个会议纪要，第三条规定了一点，如果说房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，而因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。那么对于李女士的这个案子来讲，我认为它就符合了北京市高院里相关政策的第三条的规定，由于李女士要求卖方去履行这个义务，而卖方没有去履行，所以卖方应当承担违约责任。

3月30日，北京落实“国五条”的细则出台。其中，户籍单身限购1套、差别化住房信贷政策等规定，让北京成为调控细则最严的城市。而为应对“新国五条”，各地房地产市场出现的如假离婚、签“阴阳合同”、借名购房、以房抵债等乱象，也引发了一系列法律问题。对此，北京市安理律师事务所的王纪朝律师指出：“国五条”细则出台后，买房者要注意政策的变化，保护好自己的合法权益。除此之外，更不要轻信网上盛传的一些规避"国五条"的方法，那样只会适得其反。

王纪朝：对于买房人来讲，最重要的一点就是李女士所遇到的这个问题。对于北京市户籍的单身的成年人士，如果已经有了一套住房的，那么按照现在新的规定，他就不可以再去买了，这是一个重要的一个变化，这可能也是会影响到双方签署的合同具体去履行的一个根本的因素。对于其他的方面，我认为还是对原来限购政策的延续，差异并不是太大，可能影响到的也就是税和贷款的问题。另外，就是在原来某些人在一些中介机构，或者说是在其他人的下，存在着比如说补社保手续什么的，然后来获得购房资格的问题。那么在新的文件出台以后，可能建委会加强对这方面的一种管控，原来想通过不当方式来获得购房资格的人，这种做法可能会落空了。