2012年北京市二手房市场量价齐升 供需矛盾加剧

2012年房地产市场整体筑底回升，交易更加多维、自由的二手住宅市场体现更为明显，刚需释放贯穿全年、改善性需求下半年加速进场、价格也明显上涨。但同时限购深层次影响显露，难以促进房源入市，供需矛盾加剧，成为今年房价快速上涨的主要原因。并且受此影响，2013年房价上涨压力仍然存在。

2012年二手住宅成交14.4万套，自住型购房需求推动成交量同比上涨

据链家地产市场研究部统计，2012年北京市二手住宅成交14.3万套，同比增长18%。成交量在连续两年下降后首现增长，被限购压抑的需求在今年开始释放。2011年以及2012年，5年限购实施期间年均成交量为13.3万套，仍明显低于2010年的19.7万套。

从年内的成交走势看，3月成交量由年初的低谷突然拔高，市场开始出现明显回暖迹象。7月和12月成交量超过1.7万套，是最明显的需求集中释放期。

链家地产市场研究部张旭认为，2012年二手房市场持续回暖，大量刚需积极入市成为市场的成交主体。从数据上看，2012年二手房成交平均面积为88.2平米/套，与2011年相比下降5.7平米。90平米以下中小户型成交占比为65%，同比增长3个百分点；适婚年龄段（26-30岁）购房者占比约35.7%，比去年增长2个百分点。

此外，改善性需求的进入也加速市场的回暖，90平方米以上户型成交占比由年初的33%增加到年末的36.4%。

张旭表示，受2011年四季度市场悲观情绪影响，年初市场底部开启，冰点运行，很多购房者正是基于市场底部维稳，开始进入市场，成为市场回暖的开端。同时，今年的两次降息，也促使购房者预期有所转变。综合来看，2011年年末及2012年初的价格超跌，限购压抑的需求出现回补是2012年市场出现集中释放，价格上行的重要原因，而信贷政策放松和限购政策的冲击减弱，则加速了市场恢复的进程。

2012年价格同比下降4.7%，但供需矛盾加剧导致年内房价持续上涨

据链家地产市场研究部统计，2012年全年二手住宅成交均价23047元/平方米，同比下降4.7%。但年内房价上涨趋势明显，12月份成交均价为24588元/平米，与历史价格相比（2011年7月），仅下降了2.26%。

张旭认为，2012年价格出现了明显的涨幅，目前的价格已接近历史价，随着成交量的走高，价格也持续上涨。但今年二手房供需矛盾较为突出，也是推动价格持续上扬的一个重要因素。根据链家地产市场研究部统计，2012年12月，北京市二手房市场供需比为1:3.3，到年末供需比达到1:4.5。随着供需压力的增大，议价空间也由年初的4%下降到年末的2%左右。上调挂牌价的业主也明显增加。

限购深层次影响显露，房源供应风险加大

据链家地产市场研究部统计，2012年的二手住宅成交数据中，房龄在5年内的次新房成交占比为20.4%，与2011年相比下降5.3个百分点。另一方面，2年内的次新房被出售到2手房的比例仅有10.7%，2009、2010、2011年这一比例为19.5%、22.8%、18.9%。

张旭表示，限购政策对购房需求起到抑制作用的同时，对房源的供应也产生一定影响。限购之后，部分业主出售后不能再次购房，使得二手房的房源供应并不充分。同时在政策的影响下，房龄五年内住房必然会出现面临高税收，出售难度较大，并且限购之后，商品住宅购房者也基本为自住性需求，也会影响到房源释放的时间和数量。从未来趋势看，受到土地供应的制约，新房供应规模或出现缩减。在政策不变的情况下，次新房业主的出售比例仍会保持低位。二手房的供需不平衡现象可能会进一步加剧。

2013年市场预测：

链家地产市场研究部张旭表示，从2012年的市场表现看，即使限购政策将投机性需求挡在市场之外，在北京这样的一线城市，合理的自住型购房需求规模依然较为庞大，这就使得需求的释放是一个长期的过程。且限购对于需求的抑制会随着时间的延长而效果减弱。预计2013年成交量上涨的趋势仍会延续，在15-18万套之间。

2012年是五年限购以来的第二年，政策对于供应的抑制作用已开始显现。但基于2012年市场反弹，限购难松，供需矛盾在短期内难以得到缓解，推动房价上涨的根本因素依然存在。但相比2012年房价从低位拉高，以及房价上涨后购房能力相对减弱，预计2013年的房价走势会更加平缓。

【推荐阅读】

>>>【任志强：中国房价不高】朝阳四环1.9w起 置业无需再升级

>>>[易宪容：宏观微调救不了房地产]朝阳特价房1.2w起 置业

>>>[任志强：明年三月房价涨不涨我都没错]挥泪甩房2w起 刚需福音