29房企利润降4.92% 房企可售库存首现下降

截至10月23日，已有招商地产等29家房企发布三季度财务报表。其中8家为上市房企前100的大型房企，21家为在100以外的小房企。虽然已披露财报的房企数仅为A股上市房企二成，在一定程度上可以反映房企的财务情况。

首三季实现利润68.71亿元，同比降4.92%

据链家地产市场研究部统计，这29家房企前三季度实现营收合计551.83亿元，同比上涨5.7%。合计实现利润68.71亿元，同比下降4.92%。从利润率来看，前三季这29家房企加权净利润率（净利润/营业收入）为12.45%，与去年同期相比下降1.1个百分点。

链家地产市场研究部张絮认为，在29个房企中，营业收入同比增长的房企有12家，净利润出现同比增长且为正的仅有8家。虽然房企净利润与并入报表结算的具体项目有关，利润和利润率的下滑依然可以看出房企盈利能力下降。从结算周期来看，目前进入结算的项目大多是在2011年期间进行销售的，随着更多的项目进入结算，在年报中房企利润还有可能出现更大幅度的同比下滑。受调控影响，房地产行业的净利润率持续下降，目前仍然处在下行空间，房企增收不增利的现象仍会继续。

预收款项大涨67.85%，房企库存微降

据链家地产市场研究部统计，29房企存货合计2285.2亿元，与年初相比增加288.65亿元，增幅为14.46%。与此同时，房企的预收账款大增，从年初的454.65亿元增长到三季度末的763.15，增幅高达67.85%。

张絮认为，虽然从数据来看，存货在年内出现明显增长，但是由于已经售出且尚未交付的物业也记在存货内，所以目前房企的真实可售库存为1522.05亿元（存货-预收账款），与二季度末相比微降2.72%，为该指标首次出现环比下滑。而房企库存微降主要有以下两个原因：

首先，二三季度是年内销售窗口期，整体房地产市场转暖，购房者入市增加。部分房企在这段时间积极推货，销售情况普遍好于去年，去库存见效。

其次，在调控持续，政策面不动摇的情况下，房企的热情尚未恢复。以土地市场为例，虽然年内至今土地市场回暖，地块高价成交案例增多，但是整体土地市场依然没有达到去年的水平。根据国家统计局公布的数据，2012年前三季度土地购置面积为26033万平米，同比下降16.5%，土地成交价款为5390亿元，同比下降11%。

二季度以来部分地区房价止跌回升，房企促销力度有所减弱，但是目前的调控基调依然严厉，且购房需求在政策和房价上涨的双重作用下有所减若，房企的库存虽然出现微降，但是依然在高位运行。综合这些因素，房价缺乏大涨的基础，目前仍需要积极出货。从这个角度来看，短期内房企项目的利润率难以出现强势反弹，整体利润率仍将保持在10%-15%的区间。

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