商品住宅成交量缩减4成 成交均价回落至2万以内

2月16日，北京率先出台“京十五条”，其严厉程度也在各限购城市中居首，截止目前，地方最严厉楼市调控政策出台已近一年，成交量大幅下滑，观望情绪浓厚，买方市场逐渐形成，价格市场出现持续稳定下调的局面，此次楼市调控效果明显。

商品住宅成交量缩减4成，月均成交量回落至4000套

根据链家地产市场研究部统计，自2012年2月起，至2011年1月底，“京十五条”实施已近一年，期间新建商品住宅（不包含保障房，下同）成交量为51810套，比政策出台前一年（2010年2月-2011年1月）减少了35367套，环比下降40.6%。与前两次调控相比，持续时间最长，成交量降幅。

链家地产市场研究部冯联联认为，第三轮调控政策通过手段，抑制住性购房和大部分改善性住房需求，外地人购房比例大减，限购后一年外地人平均购房占比不足10%，比限购前至少降低了40个百分点，月均成交量达到4000套的水平，是历次调控以来的值。

冯联联认为，限购政策短期内部会取消，其对商品住宅市场成交量的直接遏制作用仍然存在。与前两次调控政策相比，“京十五条”不仅严厉程度更深，持续时间也更长，因此，对市场的各种作用结果会逐渐巩固下来。从目前来看，2012年限购政策不会发松的情况下，市场难以出现明显回暖，但信贷方面的微调有可能会降低刚需购房的成本。

商品住宅存量增加2.5万套，存量消化时间达到2年

根据链家地产市场研究部统计，调控后一年商品住宅存量增加了约2.5万套，去掉2012年1月低成交影响，平均消化周期达到24个月，分别比首轮和第二轮调控相比增加了5个月和12个月的消化时间。

调控后一年商品住宅新增期房供应量为64388套，比调控前一年的79268套减少18.8%。新房存量上涨近2.5万套，一年内存量超过13万套，比调控前一年多13月。2012年1月商品住宅消化周期为74月，达到5年半以来的值。

链家地产市场研究部冯联联认为，调控政策实施之后，长期低成交状态使开发商推盘积极性降低，调控后一年供应量比调控前减少1.5万套。尤其在进入9月后，供应量连续4个月下滑，但是，存量消化周期始终接近30个月的历史高位。

冯联联认为，从年底开始，买方市场逐渐形成，购买预期成为影响成交市场的主要因素。受此影响，2012年年初开发商推盘量大减，延迟入市意愿明显，但受前期施工面积和新开工面积决定，从客观上来讲，今年的供应量还会有较大幅度增长，在成交没有大幅上涨的情况下，上半年存量有可能达到15万套。

商品住宅均价降2万以下，年初均价同比回落2成

根据链家地产市场研究统计，“京十五条”执行后一年，新建商品住宅成交均价为21327元/平方米，环比上涨3.4%，涨幅与2010年相比回落了约20%。

2012年1月新建商品住宅成交均价为18691元/平方米，同比2011年1月的23048元/平方米下降了18.9%。

链家地产市场研究部冯联联认为，调控之后，市场持续低迷，政策影响层面逐渐由成交量延伸至成交价格。从9月开始，北京新建商品住宅市场出现价格拐点，此后进入连续下性通道。到2012年初，价格降至2万以内，同比降幅接近2成。

冯联联认为，与以往调控政策相比，“京十五条”明显遏制住了商品住宅市场价格过快增长的势头，并逐渐显现平稳回落的趋势。但在调控周期内，大部分项目仍然未出现明显下调，在持续滞销和新增项目的冲击下，开发商难以避免的采取“低价跑量”，预计2012年商品住宅市场成交价格继续下调，全年同比降幅能达到20%。

十大房企北京销售业绩下降15%，均价降幅20%

根据链家地产市场研究部统计，包括万科、富力、保利在内的十家大型房企2011年销售业绩为708.9亿元，环比下降15%，大部分销售业绩和成交均价明显下滑，其中万科均价降幅超过2成，富力、龙湖、SOHO等均价下调幅度均超过10%。

链家地产市场研究部冯联联认为，2011年大型房企在京业绩缩水明显，成交价格也出现较大幅度回落。主要原因包括以下三点：一方面，严厉的楼市调控政策实施下，成交量大幅减少，项目接近滞销状态；其次，减少北京市场销售占比，向限购不太严厉的二三线城市扩张；再次，限购之后，大部分房企以符合刚需的中低端产品为主，加上后期项目“以价换量”，到年底，成交均价已出现较大幅度下跌。2012年1月底，“京十五条”执行接近一周年，商品住宅市场跌入谷底，十大房企在京销售业绩同比限购前一月（2011年1月）下降81.7%。

冯联联认为，受市场成交和销售业绩影响，房企拿地意愿降低，万科、富力远洋等大型房企2011年在京拿地拿地金额减少超过40%，调控实施1-2年内，新开工面积减少，未来一段时间北京商品住宅市场的供应有可能降低。

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