2011年北京租赁市场年度报告

二、全市租金涨幅缩小，但租金上涨问题仍然突出

北京租金涨幅居一线城市前列

根据链家地产市场研究部统计，2011年一线城市的租金水平整体均呈现上涨态势，并且均会出现相对明显的淡旺季和年底租金回落的趋势，通常11月的平均租金也都属于高位，因此对比1月和11月的租金来看，今年北京住宅平均租金涨幅10.5%，广州为9%，上海和深圳年内租金涨幅不足5%。北京租金水平在一线城市中的位居上海之次，高于广州和深圳，虽然并非，但从走势上看，涨幅度却最为明显。作为一线城市，外来人口的租赁需求都较大，通常都随着租赁需求的释放出现租赁的淡旺季，但显然北京淡季租金回落的趋势不及其他三个城市。一方面，北京和广州都是居住人口与住房比重的城市，本身的居住压力就较大。另一方面，北京每年新增的外来人口又，不同区域和小区的出租率差异较大，一些规模较大的小区，虽然租赁房源也较多，但整体出租率仍然较低。租赁市场供需关系十分紧张，即使是租赁淡季，也仍然会处于供小于求的状态。此外，根据中国社会科学院发布的2011年《社会建设蓝皮书》显示，北京每年的新增流动人口超过70万，并且常住的倾向越来越明显。

图：一线城市租金年内涨幅情况

2011年平均租金3280元，涨幅缩小但仍然突出

根据链家地产市场研究部统计，2011年北京租赁市场成交平均租金3280元，年度涨幅为13%，相对于比去年19%的年度涨幅而言，下降6个百分点，涨幅出现显著回落。

一方面，虽然今年租赁成交量增长10%，但租赁高峰期需求的释放相对分散和缓和。另一方面，去年北京首次限购，其对于租赁市场的信号作用远远大于实际意义，造成租金上涨的风潮。而今年限购虽然加码，但限购抑制的外地人购房需求对于租赁市场超过百万的租赁需求微乎其微，业主虽然存在预期，但限购升级很难再起到导火索的作用。2011年，租赁市场在新的关系中寻找平衡。

虽然今年租金涨幅缩小，但租金上涨问题仍然突出。从统计局公布的数据来看，2010年和2011年租金指数的同比涨幅都在10%左右，虽然今年的租金年度涨幅并未如2010年超过人均收入涨幅，但与前几年相比，租金上涨水平仍然远高于收入上涨程度，尤其是与2008年相比，租金上涨压力指数几乎高出10倍。因此2011年租金的上涨得到了一定程度的控制，但上涨较快问题依然比较突出。

根据链家地产市场研究部统计

图：2009-2011年北京平均租金走势

根据链家地产市场研究部统计

除了受到市场的供需因素因租赁淡旺季的影响外，物价水平的变动与租金的涨幅也存在一定的关联性。根据链家地产市场研究部数据整理，从北京cpi环比价格指数和住房租金的环比指数的走势上看，租金的上涨通常滞后于物价的上涨1-2个月，例如2010年10月和2011年2月cpi环比涨幅出现2个高值，而租金环比涨幅在之后的2010年11月和2011年3月也出现两个波峰。物价水平的上涨，会导致居民生活成本的加大，也会影响到业主的出租心态和承租人的抗压心理，加大租金上涨或承担较高租金的意愿。

图：2010年来各月北京cpi和住房租金环比价格指数走势

年底租金大幅回落，抵扣小高峰租金涨幅

根据链家地产市场研究部统计，2011年各月租金走势上看，2-3月份春节前后，以及开学前的8月份，是今年租金上涨明显的两个阶段，涨幅在4%-5%左右。这两个时期也都是租赁需求相对集中的时期。

而10月以来，新增租赁需求的减少。根据链家地产市场研究部统计，今年第四季度租赁成交量环比三季度下降33%。年底，外来务工人口返乡逐渐增多，流动人口会出现明显的减少。受供需关系的影响，平均租金出现明显的回落，相比8-9月的水平，下降幅度4%，回落至7月水平，抵扣了租赁小高峰的因素。

图2011年各月租金走势及环比变化

根据链家地产市场研究部统计

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三、2011年租赁市场新特点

1、外地人租赁占比提高3个百分点，未来外地租赁需求压力仍将扩大

根据链家地产市场研究部统计，今年全年外地人租赁占比70%，比去年增加3个百分点，成交规模超过70万套。一方面，外来人口的增量超过本地人，每年新增人口中，外地人占比六成。另一方面，京十五条对于外地人购房的严格限制，促使部分打算买房的外地人不得不继续滞留在租赁市场。

未来租赁市场受外地人租房需求影响所表现的压力将越来越大。从限购的角度来看，在今年满5年才可购房的外地人限购政策不改变的基础上，未来4年来的新增外地人口绝大多数都不具备购房资格，衍生出的租赁需求人口规模将达到180万人。虽然也会有一些租客随着时间的推移被解冻，但释放的需求会远不及新增的需求。例如明年可购房的外地人，至少要在2007年已开始来京工作，当时外地新增人口仅有52万，而目前早已超过60万。

图：2010年和2011年本地人和外地人租赁成交量占比

根据链家地产市场研究部统计

2、郊区租赁需求增多，郊区新兴热点区域拉低平均租金

根据链家地产市场研究部统计，今年租赁市场城区、外城四区以及郊区的成交占比分别为14.3%、66.6%和19.1%。相比去年，郊区租赁需求明显增多，占比较去年增加4个百分点，成交量比去年增加27%。

一方面，郊区整体租金水平低，促使部分租赁需求逐渐向外扩散。另一方面，郊区的租赁需求大部分都属于普通上班族，租金承受力较低，随着大兴、亦庄、昌平等的开通，越来越多的租客开始倾向于在郊区租房。

表：2010年、2011年城区、郊区租赁成交对比

根据链家地产市场研究部统计

根据链家地产市场研究部统计，2011年北京城区平均租金为3904元，外城四区平均租金为3615元，郊区平均租金2261元。从走势上看，在整体租金水平不断上涨的情况下，郊区平均租金走势相对平稳。因此也导致郊区与城区的租金差距由去年的1017，扩大到1400元，也促使租赁需求向郊区的转移。

图：2011年各月不同区域租金走势

根据链家地产市场研究部统计

从结构上看，郊区平均租金不断低位冲低的趋势，主要有两个原因，一方面，郊区贯通后，相关的配套设施逐渐完善，租赁需求由传统的热点租赁区域逐渐向周边租金相对较低的区域扩散，起到了平抑租金的作用。根据链家地产市场研究部统计，目前近郊的楼盘平均租金比周边的普通楼盘高出200元左右。另一方面，郊区传统的热点租赁区域租金同样上涨，但涨幅度较小，如果园、梨园，涨幅明显低于城区10%的平均水平。

表：郊区部分传统热点区域和新兴区域的租金对比

根据链家地产市场研究部统计

3、90平方米以上大户型租赁占比加大，合租比例城区与郊区相差3倍

根据链家地产市场研究部统计，今年90平方米以上户型的租赁占比为25.5%，大户型的租赁需求逐渐增多，年末成交占比较年初增加4个百分点，其中90-120平方米占比增加的趋势最为明显。城区大户型合租比例的增加，以及部分租客由于被限购，通过换租到面积稍大的户型来改善居住条件，导致大户型出租比重上升。

图：2011年各面积段成交量占比走势图

根据链家地产市场研究部统计

根据链家地产市场研究部不完全统计，90平方米以上户型的合租占比达到30%。但在实际居住中，合租比例有可能会达到40%-50%水平。而城区和郊区大户型的合租比例相差3倍左右。表明合租现象主要集中在租金水平较高的城区，大户型分摊后的租金比整租小户型要更为划算。另外，今年郊区租金水平为城区的6成，对于希望改善住房条件又无法承受过高的租金的租客来说，郊区的大户型性价比更高。

表：90平方米以上城区和郊区合租对比

根据链家地产市场研究部统计

4、租赁楼盘增加近200个，业主通过出租渡过市场低迷期

根据链家地产市场研究部统计，2011年全市租赁成交楼盘约3800个，比2010年成交楼盘增加190个。同时，一些典型楼盘的出租率较政策出台前有明显的提高，甚至是一些租赁市场活跃的典型楼盘出租率也进一步上涨。淡市下业主出租意愿明显加强。今年受楼市调控影响，买卖市场的成交价格不断下降，一些业主出售价格难以达到预期，同时又并不急于出售，因此选择出租减少空置成本。

此外，去年以来贷款利率累计上涨1.25个百分点，100万贷款的利息额增加12.9万元，月供增加7.4%。加息后百万贷款的月供为7783元，当前的平均月租金能够抵消四成月供。虽然通过每月租金支付月供仍有较大的缺口，但也能够缓解业主的部分还贷压力，增加其出租意愿。而对于2008年以前开始持有房产的大部分人群来说，当前的租金水平则完全可以承担其以租养贷的压力。

表：部分小区出租率变动情况

根据链家地产市场研究部统计

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四、租赁市场预测

2011年，北京租赁市场持续火热，平均租金同比涨幅13%，成交量超过100万套。预计2012年租赁市场租赁需求增多、租金上涨的态势仍将持续。2010年以来租金涨幅连续两年都在10%以上，并且随着限购的持续，使得被抑制到租赁市场的需求以及每年不断增长的人口都会促使租赁市场承受的压力不断增大。在当前的供需关系下，明年租金上涨压力依然普遍存在，但随着租赁市场调控措施的不断深入，预计明年租金涨幅很难超过10%，或将创下近三年新低。

虽然今年调控以来业主租、售心态都发生微妙变化，出租意愿所增强，但对于规模不断扩大的租赁群体来说，能够起到的作用微乎其微。租赁市场在供需关系、租赁习惯等方面还存在很多顽疾，也导致租金上涨的趋势短期内很难改变。

1、业主的逐利心态难以改变。根据链家地产市场研究部统计，随着整体租金的水涨船高，目前至少60%的业主在合同到期后都存在上涨租金的预期。尤其在当前业主还贷压力加大、物价水平不断上涨的情况下，业主追求租金化的心态难以改变。预计租赁旺季业主涨租的现象仍会比较明显。

2、租赁需求的过于流动，换租群体庞大。从租赁双方的交易习惯来看，平均签约的租期只有一年左右，不仅会衍生出大量的换租需求，并且会导致每年租赁淡旺季都会陷入周而复始的循环当中，不利于租金的稳定，同时短期的租赁合同也无疑为业主的涨租创造了条件。随着近两年租金的快速上涨，一些租客也开始意识到错峰租房能够减少居住成本，预计在租赁淡旺季仍然分明的情况下，旺季需求过于集中的情况将有所缓和。

3、出租房源难以大范围盘活。供需关系是解决租金的关键，但市场存量房源的盘活，仍然具有难度。一方面，虽然当前部分业主有售转租，但一旦政策放松或者市场企稳回升后，出售意愿会再度增加。另一方面，当前房屋空置成本较低，房产税短期并不会征收，大量存在的空置房源的业主并没有出租的动力。

公租房是目前政府调控租金的主要手段，随着未来公租房的建设和分配，对于缓解市场供需关系将起到一定作用。但短期内由于建设规模的限制，不会起到明显的缓解作用。绝大多数租客还需通过市场化的寻租来解决，因此如何盘活大量的市场房源才是解决租赁市场供求关系的一个主要问题。

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