年底房企底价拿地 京全年住宅类用地占比降低

北京土地市场一周成交点评

2011年第51周（2011.12.19-12.25）

年底房企底价拿地，全年住宅类用地占比降低、楼面价整体下调

一、本周土地成交概述

本周（2011.12.19-12.25）北京市土地市场共成交3宗经营性用地，成交土地面积共计17.85万平米，总成交金额16.56亿元。其中2宗为含住类用地，1宗为文化娱乐用地。三块土地成交价格均为起始价，年底土地市场成交冷清，底价拿地已成为主要特点。具体成交情况如下表所示：

表1 本周成交地块详情：

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二、成交经营性典型地块周边一、二手房市场情况介绍

1、旧宫3号地居住类地块分析

2011年12月21日中国葛洲坝集团房地产开发有限公司以95000万元竞得北京市大兴区旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块二类居住用地、托幼用地项目地块国有建设用地使用权，楼面价为8427元/平米。

年底，土地市场成交冷清，该旧宫3号地无人竞争，最终以底价成交。与之前两块同区域地块成交相比，冷清许多。且同区域地块楼面地价不断走低。据北京中原市场研究部统计，12月21日成交的旧宫3号地C-17、C-24、C-25地块楼面地价8427元/平米，与9月1日成交3号地C-11、C-14地块楼面价9843元/平米相比，下降14.39%。

表2 2011年大兴旧宫区域住宅类典型地块成交情况：

北京中原市场研究部统计显示，目前旧宫区域二手房均价为1.8万元/平米左右，其中典型项目有：清欣园15800元/平米，巧克力城18000元/平米，宣颐家园19500元/平米，灵秀山庄17000元/平米，亦庄北岸18000元/平米。

在售的一手商品房均价为2万元/平米左右，其中典型在售项目有：润枫锦尚均价1.7-1.8万元/平米。绿城阳光公馆2.7万元/平米，明悦湾2.3万元/平米。

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三、中原点评

北京中原市场研究部认为，年底，北京市土地市场成交冷清，纵观全年成交，土地市场表现为住宅类土地成交冷清、商业用地成交占比增加，楼面价下调，具体如下：

1、2011年北京市土地市场商业地块成交占比增加。2011 年，在“限购”“限贷”等宏观调控因素影响下，土地市场呈现明显分化，居住用地成交量大幅萎缩的同时，商办用地成交表现活跃。“十二五”规划的重点发展商务区在2011 年出让中大获丰收，商办用地出让金同比大增，在2011 年的土地出让金结构中占比大幅提升。

截止12月16日，从成交块数情况来看，2011年共计成交商业地块50宗，占比为21.19%；成交面积380.89亿元，占比20.22%；成交金额537.79亿元，占比53.70%。成交金额占比过半，2011年北京市住宅市场限购、信贷的调整，收紧政策不断加码，从另一方面促进商业地产开始走火，部分企业开始关注商业地产用地，住宅用地多低价成交，商业金融用地成交金额上涨明显，为历年来。

2、政策调控，住宅楼面价下行。2010年土地市场土地高价成交创近几年新高，尤其是在上半年，一些热门地块的产生，在市场中引起的影响较大，最终加速政府对土地市场的调控。2011年受严厉限购政策的影响，大型开发企业资金紧张，拿地选择性更强，更热衷一些热门地块。但由于政府推出的地块在郊区比重较大，地理位置相对较偏，因此土地的角逐也相对平和。 2011年住宅类用地整体楼面价在5015元/㎡，比2010年下降了31.52％。除怀柔区楼面价微有上涨外，各城区楼面价在2011年均出现走低。

2011年北京市住宅市场调控更加严厉，政策出台紧密，尤其是住宅市场的限购，极大的影响了市场的成交量，同时，也影响了开发商们拿地的热情。2-8月份，土地成交量迅速下降。土地成交价格下降明显。2010年2-8月住宅地块平均楼面价为8364元/㎡，而2011年同期楼面地价仅为5498元/㎡，同比下降了34.27％。主要原因是限购政策后楼市持续的低迷，造成开发企业回笼资金放缓，造成资金链紧张，拿地速度放慢，大型房企向二三线城市转移。

北京年内土地市场冷清主要原因是北京调控政策执行的最严格，住宅类成交量创造了最近十年，房价下调现象也在率先出现。另外北京土地供应中郊区化比较明显也是一个比较大的原因。目前开发商资金难使得拿地的积极性都陷入低谷。而且房价下调的影响也将直接影响土地价格下调。预计后市接近底价成交依然会是土地市场的常态。

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