2年卖一套！宇宙中心的房子也滞销？

房子滞销，救救我们！ 

乍一听这口号，还以为是三四五六七八线城市的售楼处发出的呐喊。然而，这一次，需要帮忙的，却是堂堂宇宙中心——北京！ 

最近一份报告显示，北京似乎也遇到了大麻烦：

5月16日，国家统计局发布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。根据统计数据，截至4月末，共有北京、烟台、沈阳、肇庆、厦门5个城市去化周期超过18个月。其中，北京去化周期，去化需23.9个月。这意味着，平均一套房想要卖出去竟然需要2年！

号称宇宙中心城市，拥有天然人才吸引力的帝都，房价还高高在上呢，房子先卖不出去了？！北京的房子应该抢手才对，人潮汹涌的刚需，都跑哪去了？

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房子难卖 原来是它拖了后腿！

小城市有小城市的好，大城市有大城市的病！

在一线城市，的病就是房价，大城市的房价让普通人都望尘莫及。

不过自从国家提出“房住不炒”后，房子属性加速向居住本位上回归，大批针对刚需的房产类型出炉，包括共有产权房、人才公寓等保障性住房成批面世，旨在让人们住有所居。 

不过此次北京楼市库存挤压，占比的恰恰就是面向刚需的一类房产——限竞房！ 

很多人对限竞房还很陌生，这里简单解释下：限竞房就是通过“限房价，竞地价”的土地出让方式产生的商品房。 

对买房者，这种房子买了之后5年内不准卖； 

对房企和开发商，造这种房子的土地“限房价，竞地价”，且绝大多数要求，建筑面积90平方米以下户型占比超过70%，即著名的90/70原则。 

虽然是商品房，但是带有很明显的“福利”属性，也让这类房产的去向和刚需挂钩。 

自2016年9月开始，北京新出让的住宅项目就主要以限竞房和共有产权房为主。 

2018年无疑是北京楼市的限竞房元年，限竞房供应占据了北京楼市的半壁江山。在2018年成交的63宗地块中，40宗为限竞房地块，占比约63.5%。 

入市之初，由于明显低于市场均价，限竞房一度受到市场追捧。此后北京的限竞房销售远没有达到预期的火爆，顺销期降价、同质化严重已成为常态。

而到了2019年，北京正在进入“后限竞房时代”。

中原地产研究中心统计数据显示，2018年6月10日至2019年5月7日，北京合计入市限竞房项目49个，供应住宅套数达33427套。而网签数据合计仅9438套，平均网签均价为49075元/㎡，网签面积98.9万㎡，以网签面积计算，北京限竞房项目网签完成率仅25.2%。虽然网签数据相对滞后，但整体看，实际销售比例依然仅约40%。

本来库存就多，但是供应还在加码。金地、龙湖、首开、中铁建等知名开发商的青龙湖，或将于5月底迎来多个项目的集中开盘。 

数据显示，目前北京已入市限竞房大约3.5万套，预计未来还有四五万套限竞房将进入市场。

一边吆喝卖，一边没人买，北京的房子似乎从来没遇过如此窘境！ 

然而与限竞房遇冷不同，北京住宅整体成交最近却回暖。根据北京中原的统计数据，上周(5月13-19日)北京新建住宅市场(不包括回迁房，剔除共有产权房和保障房，含普通住宅+高端住宅+别墅)成交77.52亿元，环比前一周成交额上涨2成，成交1022套，环比前一周增加301套。 

商品住宅正常消化，限竞房无人问津，真真诠释了啥叫拖后腿！

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别纳闷！刚需比你想象中的少 

同样遭遇销售困境的，其实还有共有产权房。 

售价26000元/平方米，比周围楼盘便宜30%，共有3907人参与选房，但1244套房子仅仅选走60套，弃购率高达98.5%…… 

这就是近期北京一共有产权房项目遭遇到的尴尬场景。 

共有产权房、限竞房相继遇冷，而这两类房子，却恰恰是北京市近期大量供应的房源类型。 

根据统计，2018年北京全年供应的共有产权房达到32000套，但是真正销售的只有50%，还有高达1.6万套房子被剩下了。 

高库存之外还有高供应。2019年3月22日，北京市住房城乡建设委、市发展改革委、市规划自然资源委联合下发的《关于印发2019年度政策性住房首批开工竣工计划的通知》显示，计划2019年开工政策性产权房项目71个、房源约9万套。 

而大量入市的限竞房反而成了共有产权房的有力竞争者。

公开资料显示，目前北京库存已经达到6.88万套，是房地产调控两年多来的点，预计2019年入市的限竞房有望超过6万套。 

商品房火热，限竞房共有产权房打架，堪称一边是海水，一边是火焰，冰火两重天！ 

然而让人纳闷的是，原本是对这两类房产需求的群体——刚需，去哪里了？ 

其实我们仔细观察一下这两类房子的共性，就不难理解刚需为什么消失：

限竞房和共有产权房均要求购房者5年内不得出让产权。

这也是这类“福利”房产与一般商品房的区别，掐死流动性！ 

当然有人会问了，这类房子“毛病多”，什么配套跟不上啊，交通不便利啊等等因素……

那么问题来了，这类房子所有条件都完美具备，那能拿到房的人，还会轮到刚需吗？ 

说到底，北京的刚需，真没那么“刚”。 

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）发布的《2018年三季度城镇家庭资产指数报告》显示： 

在第三季度城镇地区新购房家庭购房目的中，刚需群体从2008年的69.7%，降至2018年三季度的15.1%！

这意味着，现在买房的人，85%都不是刚需！ 

多数的人想一步到位买入理想的房子，基本不现实，所以置换需求的量很大。而共有产权房与限竞房，恰恰在5年内无法满足这种需求，也就成为了更多人犹豫的根本原因。如果还有价格稍贵，地段稍好的一般商品房，相信很多人宁愿咬牙加大杠杆上车，也不会屈就先去买这类“福利”房。 

而近两年以来，国家推行共有产权房、限竞房的力度明显加大，这当然符合目前“房住不炒”的大背景，但是相对的是，市场目前剩下的刚需，已经不多了。 

客观来看，未来的房价想大涨，这明显和我国政策调控方向相悖，但是另一个残酷现实是，房价大跌也不太可能，因为一旦房价松动，数量庞大的“伪刚需”，就会喷涌而出，再次抬升房价的水位。 

目前的楼市，更多的是一个动态的相对平衡，在平稳的交易环境下，楼市将逐渐过渡到“房住不炒”的本位，2019年的楼市，趋势还是“稳稳的幸福”！

所以，想买房的刚需，什么时候出手都合适，前提是你是“真”刚需！