楼市：一波调控小高潮来临！

近期的楼市突然闻到了一股辣味！

1、住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。这是住建部一个月内第二次对城市房价进行预警，上一次是4月19日，住建部对季度房价、地价波动幅度较大的六个城市进行了预警提示，但是当时并没有点名。

2、5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，当中涉及房地产资金领域乱象，严禁违规资金变相用于拿地和购房（文件具体内容可以在原文阅读查看）。

3、据上海证券报，房贷利率连降5个月后，部分城市突然出现回升的迹象，江苏南京、安徽蚌埠、广西南宁等地二套房贷款利率出现有上调的迹象。同时，深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度。甚至有的城市暂停了房贷业务。

第1点，住建部对部分城市进行预警主要源于房价涨幅过大，中原地产研究中心数据显示，4月佛山新房成交均价13382元／平方米，同比上涨28％，环比上涨6％，已连续多月上涨。南宁新建房价格环比上涨0.9％，同比上涨11.5％；二手房价格环比上涨1.4％，同比上涨11.7％。权威数据显示，4月份，苏州市商品住宅成交量环比上涨33％，同比上涨57％，较2019年月均上涨37％。统计局数据显示，4月大连新建商品房价格环比上涨0.7％，同比上涨13.2％。

住建部对四个城市房价预警提示，大有对火烧得太旺的城市进行灭火之意，预计未来这些城市在调控上会有补刀。统计局公布的4月份70年城市房价数据当中，有67个环比上涨。当前监管层对楼市调控目标是防止大涨大跌，也就是说允许上涨，但不能大涨，如果超过一定的幅度就可能会被“点名”，至于房价涨幅控制在什么范围，目前没有具体的说法，之前辽宁某市曾发布文件，要求同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6％。

第2点，银保监会的文件实际上是防止金融体系违规资金进入楼市，众所周知，房地产是资金蓄水池，没有了钱其他都不要想。数据显示：今年一季度，住户贷款同比增速仍然高达17.6％，高于其他贷款，说明银行资金整体仍偏爱楼市。

目前来说，居民确实还有加杠杆的空间，但这个空间正越来越小，稍有不慎还可能超过警戒线。所以现在是严控，特别是银行表外、影子银行、首付贷这些资金，由于不好监管，容易绕道进入楼市，弄不好还可能发生金融风险。所以银保监会出手一是为了防风险，二是防止楼市过热。

第3点，房贷利率经过5个月的下调后，部分城市出现回升的迹象，这充分说明自从今年4月份以后，楼市迎来一波调控小高潮。表现在限售、楼市资金的限制方面，如今延续到利率层面，算是收紧楼市的重要加码。其实，相对其他举措，利率变动对楼市更为敏感，观察内地和香港近几年的房价，房价的涨涨跌跌无一不与利率相关。

当房贷利率下降时，在成本因素的拉动下，会刺激居民买房，房地产销售增加，最终实现“房地产销售-土地购置-新开工-投资”的循环。数据显示，1—4月份，中国房屋新开工面积58552万平方米，增长13.1％，增速提高1.2个百分点。房地产销售面积和销售额连续两个月低位反弹。房地产开发投资同比增长11.9％，增速比1—3月份提高0.1个百分点。

这说明前期的较低利率对楼市起了一定的刺激作用，如今部分城市重启利率这个工具显然预示房地产调控进入微收紧阶段。之所以说微收紧，因为目前来看还是相对温和的收紧，一方面在货币政策还偏松的情况，房贷利率只会有小幅上升，另一方面，房贷利率相较其他利率还有吸引力（3月，个人住房贷款加权平均利率为5.68％，一般贷款加权平均利率为6.04％）。所以即使楼市进入到“收紧-微松绑-微收紧”的第三个阶段，也没必要太悲观，展望未来中国的房价仍将会是在温和的上涨中前进。

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