房地产是个庞然大物，信息政策风向千变万化，有能力和时间学习，一定要不断学习，才能保证自己不会成为被碾压的那一波人。

而在这个已经到来的2019，从、第二个月楼市遇冷，到三月份局部小规模回暖，很多人看着高企的房价一脸懵。

有人退缩，有人迷茫，到底是该建仓还是观望？

一.当下格局

不堆砌文字，我们直接进入主题。在选择观望或建仓的之前，你必须要了解当下的市场格局：

一线城市，稳如老狗。

对于楼市而言，北上广深的房子就和北上广深的名字一样，在国内最容易成为焦点，最容易曝光在镁光灯下。而此次的房价上涨潮中，北上广深的房子，不仅没有因为原本就已经高企的价格而滞涨，而是突破了原本你以为的天花板，即使没有做到，但也成为上涨幅度较大的城市之四。

最关键的是，因为有足够的城市活力、城市动能，富人的资本以及大量源源不断的人才流入，组成的富豪+豪刚的购买力，让整个城市的房产在大势走低时，即使不热也没有出现恐慌性降价和抛售。

无论是持有者，还是购房者，心理预期足够高，承受力足够大，房价根基扎实的可怕，城市价格稳的可怕。

二线城市，岌岌可危。

相比一线城市，二线城市显然就没有那么好过，在沉寂多年报复性上涨之后，唱多唱空各占一半，以合肥、郑州等上涨比较早的城市为例，在经历了近乎的房价上涨之后，迎来的便是无情的限价，但限价背后的房价却不像一线城市那般扎实。

不仅仅是举例的城市，诸多国内二线城市没有并没有上演诸如成都、杭州之类的明星城市那样的一二手房严重倒挂。相反却是一手房限价多少，二手房就降到多少，甚至为了能出手，还要再低一些。

几年才迎来的楼市春天，在高位没有站多久，就已经滑到限价以下，别说突破限价，大部分二线城市在这个阶段，贴着限价也很难快速去化，从开发商的角度来看市场岌岌可危。

三线以下城市，趁火打劫，坑蒙拐骗。

一直以来，都有无数人咨询能不能买三线城市甚至四线五线的县市级或县城作为投资品，理由是：你看我们那小地方也开始涨了，或是我资金不够去买大城市。

从数据来看，中国绝大多数城市在这一波涨价潮中都不能免俗，几乎都参与了上涨，这样的结构就如同大水漫灌，是个轻一点的东西总是要往上浮一浮。

换个角度说，在过去这些年，在过去这一波中，只要是房子，哪怕“缺胳膊少腿”，也都能涨价，正如大胡子李俊怀老师经常讲的:“在过去十年，房子眯着眼睛买都不会亏”。

但三线及以下的城市，从始至终都是我们不推荐的投资标的，而市场的反应恰恰印证了这一观点。在一二线城市曝涨之后，三四线终于找到了涨价的理由，涨价的火苗从大城市传递到小城市后，在地价人工装修等等毫无任何变化的情况下，开发商坐地起价，趁火打劫。二手房踟蹰不前，新房价格高企，坑一个算一个，骗一双算一双。

很明显，即使的置业顾问、中介朋友圈不谋而合的大吹房价要涨，下一个制高点即将来临。仍然掩盖不了城市严重分化的事实。

一二三四线城市已经由一轮又一轮的房价波动中，拉开了差距，很多购房者只看到房价的差距，而看不到其中趋势、走势的差距。

依然坚信着自己的所谓观察和判断，把资产源源不断的投入N线城市的所谓房产市场中。而在当下，显然是最不明智的决定。无论实际如何，长线看，买对城市买对地方，才是投资房产道护城河。

至于买哪里，我们之前已经有多篇文章写到，感兴趣的可以回顾一下大胡子说房的历史文章。

二.市场是真的回暖了么

图更直接，我们先看一张图：

无论媒体、无论中介置业顾问如何去描绘当下的“楼市回暖”，我们都很明显可以在图上看到整个国内商品房的销售面积走势，在16年站上顶峰后一路走低。在看另外一张图：

这张图的数据中包含了2019年的1-2月，明显下跌的数据也能准确的反映出现状，换而言之，所谓的回暖从大数据上并不能看出——至少不能佐证市场回暖。

事实上，国内不少城市的政策放松救市确实引起了一些城市的市场变化，特别是一些限购放松的城市，房票有了，积压的一些投资资金和需求无路可去，即使你告诉他你的城市房子没有太大购买价值，他也会义无反顾，因为他既没有别的城市的房票也没有别的投资途径。

另外便是大湾区的政策纲要颁布，大湾区规划纲要的正式落地，从行政上真正意义的给予了大湾区一个新的起点，无论是外来的投资客还是本地原本没有投资需求的人，在政策下，也都希望能分红利一杯羹，大湾区和环深环市场，譬如惠阳、东莞、佛山、中山、珠海等回暖甚至是热销也是理所应当，但不能否认，大多数国内市场，仍然处于冷冷清清的阶段。

大范围的回暖，不存在的事，至少最近几个月，房子不好卖。

因为数据不会骗人。

三.回归主题

有人就会反问了，你前边讲行情不好，房子都不好卖了，那你还做什么买还是不买的假设？肯定不买啊。

答案恰恰相反，“行情不好你还不买，非要涨了之后才买？ 你家里有矿？”这句话是不是听起来很像置业顾问，很像中介？

没错，这句话的确是来自中介，但我们在讲这句话的时候内心想的和中介截然相反，中介的思路是管你涨不涨，跌不跌，我都能说成房子现在就该买。

而我们要表达的是：

中国的行情，已经经历过暴涨和回调，才是窗口期。

刚需要不要买这个问题我们一直以来都强调过无数次，刚需要买要趁早买，即便是高位站岗了也比涨了之后买不起强的多，因为即便是高位站岗你也亏不了多少，无非你是几年后，你比别人少赚点，但是如果不买，可能买不起的概率会更大。

至于置换和投资，才是本文要讲的重点，如果房子不好卖，适合置换么?

这是一个李俊怀老师学员抛出来的问题，这个学员前几天问，想现在卖掉自己小城市的房子，但两套房加起来比高峰期亏了50万，要不要卖掉？

我就反问他：为什么要卖，卖了钱拿去做什么？对方的答案是，卖掉置换大城市二手房。

于是我告诉他：放心卖大胆的卖！

肯定有人问，为什么呢？

其实很好理解，他所理解的亏50万，只是比高峰期亏50万，其实并不是真实存在的50万，如果选择置换，那么意味着，你后入手的那些房子，一样曾经站到过高峰期，而当下如果按照相同的算法，一样亏了几十万。

如果假设高峰期卖掉，拿到手的钱确实多，但在高峰期再去入手，买来的房子一样是贵的。

所以，其实房子还是那个房子，置换还是那个置换，只是交易的数字额可能变了。虽然可能不完全对称，但大概率不会有太大差别。

反之，如果房子卖了拿去做别的，等房价再涨的时候才想起买入，才是真的亏了50万。

行文至此，也说的七七八八了，刚看了一篇房产文章，文中写现阶段的二手房有一段话：“ 如果要看业主成交周期，北京卖房需要3个月，深圳需要4个月，上海需要5个月，石家庄需要整整半年，而且这还是平均数。”

这段话有什么启示呢？ 启示在于，几个月的挂盘周期背后，意味着有更大的砍价机会，在市场冷淡，又有新房供应的城市：

别人患上的新房癌，正是你捡漏的机会。