楼市重磅！卖不掉租不出的三四线楼市，房价或许要下滑了

长春，对棚改货币化开枪第二城！

近日，长春市发布通知，取消关于棚改货币化安置购房的奖励：

通知如下：

一、新启动实施的棚改项目取消货币化安置购房奖励政策。

二、鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

在继山东取消棚改货币化安置奖励之后，终于又有地方政府选择了对棚改货币货币化安置奖励开刀！

这里先解释两个概念：

1、棚改货币化安置

这个就是通常大家理解的那种方式，因为棚户区改造，ZF需要拆掉我家的老房子，那就要补偿给我们，两种方式，实物补偿和货币化安置。

实物补偿就是原来你有多少平的房子，就在安置区，选一套或几套（同等面积）的房子补偿给你，货币化安置就是按照每平米的价值（ZF评估价格）补偿现金，比如你有180平米，定价是5000元一平，就给你90万元。

2、棚改货币化安置购房奖励

这笔钱就是说如果你选择了货币化安置这种方式，就可以再给你一笔额外的奖励，据我所知，在这之前，长春的货币棚改户购房是有奖励的。

根据《长春市棚户区改造货币化安置实施细则》第八条规定：

按征收部门所评估被征收房屋的金额的10%给予购房奖励。

以前文的例子来看，就是每平米补偿给你5000元之后，还要再多给你500元购房奖励，但前提是，只能选择货币化安置。

近日，长春市政府宣布取消的只是棚改货币化安置购房奖励，而不是棚改货币化安置，这个一定要先搞清楚。

OK！

概念搞清楚了，那问题来了，为什么长春要效仿山东，做第二个吃螃蟹的城市？

长春，为什么要“做”第二个山东？

很简单，为了让房价平稳运行（不要涨的太快）

长春房价涨得好快

从国家统计局公布的数据来看，7月份长春新房、二手房同比分别上涨10.3%、7.8%；6月份新房、二手房同比上涨10.2%、7.7%，涨幅都比较靠前。

如果看民间统计机构公布的数据，涨幅更猛。

房天下数据显示，目前长春市二手房均价已突破9000元门槛，为9024元/平米，同比去年9月，已经上涨了28.5%。  

长春房价本轮房价上涨主要有两个因素：

首先是跟涨。与西部城市一样，东北一些城市在东部中部城市大涨了一轮进入调控期后，都跟涨了一波。

然后就是土地价格上涨。长春2017年土地出让价格相对于2015年来说，几乎上涨了100%，面粉贵了，面包怎么能不贵。

原因已经找到了，可是为什么长春却拿棚改货币化开刀？

因为棚改货币化一般被认为是本轮三四线城市房价暴涨之源，虽然长春房价上涨的主要因素并不是棚改货币化，但是，它对于长春房价上涨的推动还是相当有力的，所以，想让房价不要涨的太快，收紧棚改货币化，未必不是个好选择。

更重要的是，前面两个主要因素其实根本就没有解决的办法！所以长春必须效法山东，收紧棚改货币化。

然而更更重要的问题出现了，如果说山东一地收紧棚改货币化，是冒天下之大不韪的话，那么，现在又加了一个长春，下面会不会有更多的城市，加入这个大部队？

观察君认为，很有可能！

为什么棚改货币化要继续收紧？

原因有三：

一、鼓励棚改货币化安置的目的已经达到

其实国家鼓励棚改货币化安置最重要的目的，就是卖房子，专业术语称之为去库存。

但是现在已经不需要去库存了，因为连呼和浩特、鄂尔多斯、常州这种闻名的鬼城都开始停止去库存了，甚至已经到了一房难求的地步。

棚改货币化的效果很成功，但是正因为如此，棚改货币化的历史意义越来越淡薄了。

二、从货币政策上，已经开始收紧棚改

棚改贷款（PSL）已经实质性收缩。

今年前三个月，PSL增量是3038亿元，相比去年同期几乎。这正是今年年初三四线城市房价持续暴涨的根源所在。

然而，结合国开行提供的5月末数据，不难发现，四五月份的PSL增量仅有1330亿元，即使加上6月份的预估增量，恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度，而且与去年同期相比，同比增速几乎为0。

图表来源：奇缘经济笔谈

显然，PSL贷款一旦收缩，棚改就失去根本的资金来源。

三、当失去去库存的压力之后，地方ZF也乐于收紧棚改货币化

今年以来，多地明确表示，将减少货币化安置的比例，取消对于货币化安置的奖励补贴。

山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

再加上这次长春的公告，棚改“去货币化”似乎越来越多的成为一个共识！ 

棚改“去货币化”为何令人恐惧？

很简单，因为这轮三四线城市的房价暴涨，就是来源于棚改货币化。

这是一个很长很长的故事：

2014年，经济下行冲击下，央行创造性地发明了PSL和MLF、SLF等定向调控工具，其中PSL尤其令人瞩目。

PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行（主要）和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行（主要）和农发行直接参与了货币创造。

就是这三个字母，带动了三四线房价的暴涨！

整个过程是这样的，央行以低利率通过PSL向国开行等政策性银行提供贷款，国开行再利用这笔资金向地方政府发放棚改专项贷款，地方获得贷款之后，不仅有资金开启大规模的棚户区改造，而且还能用真金白银进行货币化安置补贴。

更重要的是，近几年中国棚改货币化安置比例直线升高！

从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

从地方样本来看，货币化安置的比例很高。

数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四五线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。

也就是说，这两年的三四五线房价暴涨，并不是按照正常的市场规律运行的，而是在行政干预之下制造出来的一场——人工暴涨！

这就意味着，目前三四线的房价运行就不取决于真正的供求关系，而是取决于PSL发放数量的多寡！

所以，很多人都害怕，一旦没有了棚改货币化，自己在三四线的房子立刻就不值钱了！

说实话，我也是这么认为的。

举一个具体的例子：

安徽阜阳市阜南县，贫困县，但是5月房价均价6330元，其中新盘祥源·公园城备案花园里备案9#、12#、21#、25#共4栋花园洋房，其中单价最贵达到12444元/㎡！

据我的了解，阜南县除了不太发达的产业，其他几乎啥都没有，人口长期呈现净流出状态，除了拆迁户一起炒房，我实在想不出有什么因素可以让这个贫困县的出现单价过万的房子！

还有，阜阳市下辖8个县级单位，其中4个贫困县，2月份房价均价却已经高达9360，楼盘破万者比比皆是。

很神奇吧！我也觉得很神奇！

当然，中国经济中神奇的事情很多，这个也不算什么了。关键是接下来会怎么样？

三四线房价到底凉不凉？

这个问题，问了很久了，大家观点都不一样，我只能说一下自己的看法：

短期内（2020年以前）不会凉，但是之后能保持不跌，而且即使不跌，但是你出不了手。

为什么这么判断？

因为棚改只是收紧，并没有结束。2020年就是棚改收官之年，如今棚改项目已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余，棚改显然没有半途而废的道理。

而且，除了国开行放水之外，棚改还有其他的资金募集方法，例如说棚改专项债券也可以募集资金。

简单来说，等着拆迁的朋友还是可以继续，完全没有问题。

但是，如果你现在还没有介入的，就不要再介入了！（自住不算）

因为拆迁(棚改货币化)是一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期能推动房价和销量的上涨。

但是，既然是一次性，也就是说，没了就没了，别想有下回。

所以，如果你是自住，还是可以的。毕竟三四线城市生活舒适，压力小，而且不管房价涨跌，居住都是必须的。

如果你是投资在老家买房，建议谨慎考虑。（小心到时候，租不掉也卖不掉）

三四五线城市房子流动性本来就不咋地，而且很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐进入尾声，很可能成为最后的接盘侠。

至于炒房客，可以，只要自己能承担后果就行了。

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