大话经纪——把脉市场趋势论坛实录

北京2月份存量房网签量到达了9681套，创13个月来的新高，3月份在政策的持续刺激下，二手房成交量迅速出现了回暖的迹象。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月份网签再创记录达20005套，较2月上涨113%，同期新房签约13957套，二手房超新房签约量43%。在这一背景下，4月9日，由房天下二手房主办的大话经纪——把脉市场趋势论坛，在2009年春季房地产展示交易会现场举行，国信易家执行总经理胡景阳、链家地产东区区域总监关书伟、我爱我家控股市场研究主任秦瑞应邀出席论坛。

点击进入春季房展专题

嘉宾在论坛现场侃侃而谈

主持人：各位网友大家好，今天我们在2009年春季房地产展示交易会的现场为您带来一期特殊的大话经纪，本期的大话经纪主题是把脉主场趋势，今天到场嘉宾是国信易家执行总经理胡景阳，链家东区区域总监关书伟，我爱我家研究主任秦瑞。

现在这里有一个背景资料，向各位介绍一下，北京2月份存量房网签量到达了9681套，创13个月来的新高，3月份在政策的持续刺激下，二手房成交量迅速出现了回暖的迹象。据北京市房地产交易管理网统计数据显示，3月份网签再创记录达20005套，较2月上涨113%，同期新房签约13957套，二手房超新房签约量43%。请几位分析一下房产市场是否已经回暖？

秦瑞：从现在来看，确实二手房的交易量出现了一个大幅的反弹，就目前来说，季度二手房出现了一个比较明显的回暖态势。但是对全年来说的话，这个走势能否持续不是明朗。因为我觉得去年购房的预期压制，以及奥运会因素，影响了一些购房者，使得这些需求在这个阶段集中释放。能不能持续，还要看一下国家后期政策，包括现在占据市场主要地位的置业等等，才能进一步明确整体市场，能不能得到真正的回暖。

胡景阳：整个市场是不是真的回暖，这个不是说我们来说得算的，整个2、3月份市场交易量确实巨大，但是依赖于几个关键因素。整体前期市场存在的房源数字比较大，这是前两个月交易量比较大的原因，国家的政策出台，整个购房成本和价格，都凑在一起，叠加效应造成了巨大的释放。从我们近期对市场交易量的关注，目前整个成交的进度比3月份放缓，因为随着市场的成交，客源的供求关系来讲，有了一些比例上的调整。这是目前的一个实际情况。

主持人：您预计4月份可能有一个下降的趋势吗？

胡景阳：我觉得这是一个客观的市场行为，它这个供应关系，很多因素，决定了成交量，但是市场目前按我们的进度来讲，应该略微比3月份成交量的比例，应该有一个20%的下降。但是，随着国家其他政策的出台，有一些卖房的业主把房子卖掉，如果有更好政策的话，随着房源量的增加，带领市场可能出现新一轮成交量的迹象。

主持人：关总怎么看呢？

关书伟：从2、3月份的数据来看，交易量的确是要比同期以往单月要高，实际上从我们看到的这个交易的结构看，并不能说用回暖这个词来形容。比如说现在我们所看到的这个交易，实际上它的特点很明显，比如说在主要集中在一些中小户型和一些偏低的面积上，而且从未来来看，到底说这种交易量能持续多长时间，大家也都不太好说。因为大的一个环境毕竟在这里，所以有时候我们觉得这个市场谈不上回暖，但是，不同类型的交易表现出的特点不一样。比如说像一些适合年轻人的中小户型，交易量还是挺大的，但是一些大户型从现在来看，其实表现出来的并不很乐观。

主持人：几位共同的观点，就是咱们的二手房市场其实没有到达真正回暖的现象。几位能否谈一下，什么样的情况或者政策出台以后，咱们的市场才能算是真正的回暖？

胡景阳：客户他认为市场从07年的高峰热变冷当然需要个过程，你要给客户心理承受的过程，否则的话，短时间内盲目跟风，这个市场就是不健康的。根据实际的需求，什么时候你有需求，我什么时候去买房子。我觉得这个应该是比较健康的，不是说看到别人买，我就买，看到别人卖我就卖。就跟平时买衣服一样，只要真正有需求的时候，你去交易，这样的话，老百姓的需求都出现的话，就显现一个规律，有多少人要买房子，不是说别人买我就买。

主持人：胡总的意思就是说，咱们的市场真正出于理性的状态之下，咱们的市场才算真正回暖的市场。

胡景阳：对，很多客户现在问，现在买房子能涨多少钱，我说你要为这个的话，我觉得这个想法首先不对。你只要想着我买房子，是改变我的生活方式，而且买房子，我具有保值功能，抱着这个想法去买房，那才是健康有序的，市场也能持续平稳地往前发展。任何一个经纪机构，不希望市场大起大落，希望是一个平稳的市场。

主持人：也就是说不仅仅依靠政策的调整，还要靠一个需求的理性调整。秦主任这边怎么看？

秦瑞：我觉得从这三个月市场走势来看的话，从股市用语的话，叫“追高杀跌”，很多人从2月份看到这个趋势以后，3月份集中进入到市场。截止到昨天的网签数据来看的话，这个交易量下降比较明显了，昨天是4700多套的二手房交易，我觉得今年的次交易高峰，可以说逐步得到平移了。就主持人的问题，我觉得就是说谈不上未来市场大的发展是什么样，但是我觉得如果09年想得到持续有效的发展，还要看改善型客户和型客户什么时候进场，才决定我们这个市场是否得到长期有效的发展。毕竟从目前来看，前三个月首次购房占到68%，当他们逐步消耗的时候，没有人补充到购买者的群体中，就成为了市场的决定力量。这部分客户什么时候进入到市场，才能保证市场得到长期有效的发展状况。

关书伟：我觉得现在从市场的这个情况来看，个什么时候买房子，这个东西更多是要看自己的实际需要，你的需求在这里，你就应该买，你如果考虑说我看不好现在的市场情况，我想，但是又看不好，可能就得等。至于说以后的市场环境，我们现在来看的话，其实房地产不管怎么样，也脱离不了这个大环境。大的环境有更好的一个表现的时候，房地产市场不管是说从买房人的信心，还是经济实力，到了那个地步，自然就买了。

主持人：刚才秦主任谈到一个“追高杀跌”的现象，2、3月份的房地产交易量，达到了好的状态，我们也知道，好多的二手业主已经觉得市场慢慢回暖，甚至已经开始坐地了。几位怎么看待二手房的整体市场，它是否由于2、3月份市场交易量的上涨，而起到一个价格上的整体上涨呢？

点击进入春展专题

关书伟：实际上我们从2、3月份这个数据来看，从我们交易的数据看的话，3月份整体的二手房交易价格，是比较稳的，或者可以说大概有零点几个百分点降下来了，我刚才说了，它交易的房产类型，从这个面积上和居室来讲，还是偏低的。所以，并没有看到价格很大的上涨。比如说二手房报盘的时候，这个价格可能微调，但是也仅限于局部的区域上。所以，我们看4月份的价格还是趋于平稳的交易价格。除非说4月份以后，这个交易量会有更大一个幅度的提升。但从目前的这个迹象来看，价格上涨是比较难的。所以，我们觉得从交易量的价格上，从4月份以后来看的话，还是保持一个平稳的状态。

链家地产东区区域总监关书伟

主持人：就是说仅从交易量上，也不能说完全可以看出价格的上涨。

关书伟：对，要说整个市场来讲的话，如果全面各种类型的房子，本身交易全部上涨的话，可能会带领价格的上涨，而现在整体情况看，其实价格还是比较平稳的。

主持人：胡总这边的情况呢？

胡景阳：我觉得价格问题，二手房不像一手房，没有任何人可以操作房子的价格。二手房来讲，基本它是一房一业主，它这种市场的交易信息，现在跟以前可能是大不同了，我觉得信息从以前的不对称，到现在对称，基本上供求双方都能决定实质成交的价格。当然成交量短时间升高以后，一部分的业主心态会发生变化，但从购房人的心态，如果你是健康的，你是理性的，通过这种任何市场的调整，心态调整，就会把价格调到一个比较合理的水平。另外，现在房产价格跟两年前有很大的不同，在同一区域里，可能小区就是一墙一隔，但是价格拉开很大。咱们谈的更多是统一的均价，但是具体到一个社区的时候，每套房子不同，价格体现就不同。原来买一手房的时候，这房差不多的房子可能每平方米差100元，二手房就要差一两千。如果想找兼备家住两种需求的话，价格略高的，我要找一个保值的房子。所以，这个价格，只是说在好的户型、好的地段，好的房子，局部如果有一些升高的话，也属于正常现象，它是被市场认可的。同样的，位置不好的房子，到现在还出现下跌的情况，确实有。在任何一个区域，都会存在这个现象。

主持人：二位的观点就是说，整体的价格还是趋于平稳的。胡总也劝告消费者买二手房的时候，多咨询我们经纪公司，多比较价格。

胡景阳：从最近来讲，不像以前议价空间那么大。

主持人：是不是跟房主的心态有关系？因为业主看到交易量上涨的时候，他认为房价可能会上涨，所以议价的空间就小一些。

胡景阳：因为二手房业主的心理是存在波动的，原来一周可能有一个看房的，现在有10个，他的心态发生变化是正常的。所以，消费者不要关注房子的涨与跌，只是你自己选择什么时候买。你要是去年10月份买房的话，也许你真是买到了抄底的价格。

主持人：秦主任这边怎么看关于交易量与价格的关系呢？

秦瑞：从我们我爱我家数据显示，北京二手房从08年5月高峰开始下落，从去年的12月份到现在，基本上保持一个反复的状况，也就是说经常出现一两个月可能偶尔高一下，然后下一个月价格回落下来。但是从今年的元旦来看，也是认为价格会保持平稳下滑的态势。就这几个月而言，我觉得胡总的观点就是说现在的价格没有一二月份的降幅大了，主要是业主制定房价的心理有关，他定价的时候，把这个议价空间压缩很低，从而造成了降幅不是很明显。

主持人：我们刚才从总体上谈了市场回暖的走势，也谈到了市场整体的价格，现在想请几位详细谈谈对购房者的购房有什么建议？现在是否是一个购房的时机？

点击进入春展专题

国信易家执行总经理胡景阳

关书伟：好象我们这些人被问的的一个话题就是这个话题，朋友包括同事甚至有些亲戚都会来问，现在买房子合适不合适。从去年到现在，很多原来的一些朋友都问我。我有一个朋友去年问了我整整一年，到今年三月份急急忙忙买了一个，原因很简单，就是必须要结婚了，必须要买房子了。实际上，到现在来看，买房子对消费者来讲，更理性一些，不是说价格高或低，或者说你做做宣传，我就相信你，就会来买房子，其实更多消费者是根据自己的实际情况来看，有需要买的话，肯定是必须买。不管是自住型的，还是型的。比如说我三两个月，这个不好说，不在我们考虑的范围之内。你说我想看北京的这个市场，看中国的市场，看个十年二十年，其实该出手的时候还是要出手。去年很多买的房子的朋友，今年是兴的。去年没买房子的朋友，这几天也给我打电话，问行不行，还能不能买。其实我还是觉得，本身现在大家买房子，其实也都比较理性了，量力而出，不是说这个房子买完了，下半辈子的生活没着落了，根据你自己的经济情况，根据实际需要，该出手还是要出手。从目前的环境来看的话，我觉得还是比较合适的。怎么说？这么大一个交易量，其实不光是带动了买方的想法，也让一些很多原来不太想出售的业主现在也在考虑，现在是不是趁着这个好时候来卖。对于二手房来讲，有很大一个特点，就是现在可以挑选到很多合适的户型，尤其是这个房子买了以后，想长期居住的朋友来讲，价格是你考虑的一方面，实际上更多考虑的是房子买后的性价比，比如说居室，格局，房子的朝向、装修，这些都比较合适的时候，我们觉得现在是一个比较好的时候。

主持人：关总为我们广大的网友提供了一个好的信息，在2、3月份成交量比较大的情况下，很多的网友可以遇到平时情况很难遇到的房源信息。

关书伟：对，你可挑选的余地还是比较大的，今年跟08年相比的特点就在这里。

主持人：谢谢您！

胡景阳：这个问题是市场好与不好时经常提到的问题，我建议你不要等攒足一套房子钱才买房子。如果是贷款购房的话，控制在五成以内，这样的话，你可以给自己一个充分的空间，不要有太多的压力。因为我们平常接触的很多客户，有的就是卖多少贷多少，我的建议就是在五成左右。买房不考虑房价的话，从银策来讲，现在也是这十年来政策的时候。咱们现在商业贷款才4.158，十年来利率的一次，贷款率都是比较低的，从后来的购房贷款率来讲，按现在的预测，现在是金融政策买房的时机。这是我的一些建议。

主持人：我总结胡总的两个观点，是金融环境整体还贷成本情况来说，目前是购房的时机。刚才您上一个问题也提到了，没有一个的时机，在于购房者自己的把握情况。秦主任有什么看法？

秦瑞：刚才两位说得比较多了，我只是说想抄底的朋友，现在比较遗憾，没有看到的底部。房地产市场和股票市场是相似的，根据自己的经济实力和购房原因，就可以决定自己一个相对比较好的购房节点，满足自己的住房需求。如果要是有这种型和改善型的客户的话，我建议可以再等一等，等到第二季度一手房市场达到一个平稳的状况，无论是在房产的价格，还是各方面的配置等等，都会有一个比较好的空间。自住型需求，还是要根据自己的购房区域等等这些需求，因人而异，我觉得目前这个阶段，还是处于房价相对比较低的状况。因为从去年的5月份到现在，这个二手房的价格大概每平米可以降到两千块钱，这也是比较大的降幅了，现在出手也比较合适。

主持人：谢谢秦主任为我们型和改善型的网友提供了购房指南，我们结合这次主题，现在是三四月份，应该是一个结婚的日子，很多人选择婚房，几位能不能谈谈婚房有什么特点？

点击进入春展专题

我爱我家控股市场研究主任秦瑞

秦瑞：目前这个阶段，婚房还是以区域相对来说，配套成熟一些，可能面积相对小一些，户型紧凑一些的房源是比较受结婚人群亲睐的。从目前来看，我觉得可能像一些在四环周边的，一些小的商品房项目，可能会受到追捧。还有一些原来的老的公房的区域，其实也是受到这些结婚人群的亲睐的。还有一些像前期房价降幅比较大的区域，也是受关注力度比较大的。比如说像方庄和望京这些区域，因为各种各样的原因，造成前一段时间房价降幅比较大，可能也受到了他们的亲睐，购房者咨询的量也是比较大的。

主持人：这些热点的房源本身也是婚房的重点。

秦瑞：可以这么说。

主持人：关总呢？

关书伟：我觉得从结婚整个来看，基本上属于年轻人，从自己的经济实力和积蓄上，我身边的很多朋友，实际上买房子都在量力而行，一般都是先买一个小一点的。这样的话，婚房有一个特点，基本上从现在来看，面积不会太大，比如说80—120的面积是比较合适的。从居室角度来讲，一般像两居是一个的趋势。不管从布局上来讲，还是从私密上来讲，都比较适合年轻人。包括这个房子以后的话，因为很多婚房实际上会做一个过渡，若干年后，会再买一个大的房子，那么这套房产不管是以后的出租还是出售，两居三居也比较适合。另外会兼顾到其他的，比如说交通、社区环境，大概从我们这边来看，一般的婚房这样一个特点，就是面积不会太大，80—120这样的，比较集中。然后两居住、三居住这样的房子是比较集中的。其次会考虑到交通方便，社区成熟一点的地区。

主持人：那我补充问一下，是不是婚房一般都属于一次购房的房子，购买时他考虑二次置业需求，从而将保值功能作为一个主要条件呢？

关书伟：我觉得现在大家买房子的时候，都会考虑到这样一个问题，就是基本上从我们这种经验来看的话，现在为了结婚大家买这个房子，都会考虑到以后。比如说以后你的收入增长了，以后的积蓄增加了，会换另外一个环境的房子，那么这套房子，一定要考虑以后的，考虑到以后的出租出售的便利条件，就跟结婚一样，不是看一天两天的事。

主持人：谢谢关总！胡总怎么看待呢？

胡景阳：基本上都涵盖了，因为区域不同，可能特点只是商家略有差异。因为根据收入能力的不同，也会有差异。但是从总体来讲，像我们做的是五环外的区域，从婚房选择房龄来讲和面积情况来讲，可能房龄都近十年内的，结构一般是70—90平米的两居的，甚至好一点的就是120平米的情况。但是刚才你说的那个问题，作为婚房买房的，他是以后可能换房的时间，就是累积的时间可能是最短的，可能三五年就要更新住房。我觉得如果买二手房的话，首先买一个装修中上等的，房龄不太长的，保值能力好的房子。

主持人：刚才几位介绍了婚房的特点，我们也注意到购房婚房的是年龄的白领，收入不是高，对于年轻的朋友，几位有什么建议？怎么样挑到自己心仪的婚房呢？

关书伟：我觉得对于这个购房婚房的话，还是我刚才的一个观点，就是看的时间还要长一点，我们大概会有三种考虑。个针对上班族来讲，我觉得大家更多要考虑到交通。因为北京的交通成本还是比较高的，比如说，或者现在新兴的，像4号线、5号线，6号线，9号线，这边周边的房产，是的地方。对于第二部分人群，我们叫做敬老族，结婚以后考虑到老人会一起住，这种房产，更多的我觉得挑选在一些成熟的社区，周边配套比较成熟的。因为年轻人上班白天走了，老人在家里周边社区环境是很重要的。所以，挑选房产的时候，更多地关注一下成熟的社区，包括一些老的公房社区。第三个，有的会考虑更长远一点，考虑到以后子女的问题，这个更多的考虑一些，比如说一些区域性的，有的周边的房产，这也是一个。我主要就是这三点建议，考虑到上班、敬老、子女。最后的一点建议就是，买房子一定要量力而行，不能因为这个影响到以后的婚姻生活。

主持人：关总为我们年轻人想得周到，提了全面建议。

秦瑞：我认为年轻人可以考虑成熟的公房，区域配套比较成熟，而且房子的户型比较一些，最主要的，公房从各方面来说，可能除了户型的结构不如现在的商品房，但是持房成本低。比如说物业费这一项就可以省出不少钱，因为作为年轻的购房者，自身的经济实力相对有限，如果加上我们还房贷的话，经济压力会比较大，选择持房成本比较低的公房，可以在一定程度上减轻生活的经济压力。因为毕竟不花钱，就相当于省钱了。

主持人：对于年轻人来说，选择婚房会不会更倾向于房龄低的房产，选择公房会不会觉得房子有点旧呢？

秦瑞：作为首次置业，购房能力有限的，那么我们会选择一些总价相对低的，或者是面积较小的房源。这种房源对于年轻人来说，他是一种过渡性的产品，我觉得在三五年之内，对于目前两个人生活的话，可能有小宝宝的话，三口之家绰绰有余的。如果达到一定的经济实力，也可以更换升级。目前来说，购房者还是根据自己的实际需求，尽量选择总价比较低的房源，无论是现在的经济压力，还是未来整体的发展趋势，个人的发展，都有很大的帮助。

主持人：选择婚房的时候还是要谨慎一些，不要太在乎表面。刚才几位分析了市场和价格，给了年轻人很多的建议。最后想请几位总结一下观点，就是说未来房地产的走势情况和成交量会是什么样的情况呢？

胡景阳：我觉得这个第二季度从客观上来讲，相比季度肯定会有幅度上的调整，但是并不是说市场变得不好了，这是两个概念。具体来讲，我觉得从二季度来讲，从4、5、6三个月来讲，应该会比较平稳。但是对北京市场成交量做一个预测的话，谁也不敢大胆预测，包括三月份的成交量，大家都没想到。目前，第二季度来讲，没有政策变化的可能性，改善型这部分的需求怎么来启动的问题，因为也可能第二季度一手房的开发商在销售上的价格政策，因为比存量房这块差了一点，如果将来的政策把一手房拉来，就会对二手房有影响。但是整体的幅度，应该不会比季度差很多，不会超过20%的幅度。这是我的预测。

关书伟：我觉得在现有的政策的情况下，以及现在这种经济的环境情况下，北京市第二季度交易的量，和季度相比来讲，我认为还是会趋于一个平稳的走势。可能会在一些局部的区域，或者说局部类型的房产上，可能上下有一个浮动。但是整体来讲的话，还是趋于平稳的情况。

秦瑞：我觉得可能第二季度会出现一个降幅，但是我没有胡总那么乐观，单月成交量拉幅很大的话，会造成环比出现很大的降幅。但是就目前的情况来看，我觉得二季度三个月保持在25000套左右的二手房成交量，我对这个数据还是比较乐观的。全年的话，我觉得有可能会接近07年高峰值的交易状况，因为毕竟前半年的走势基本上可以决定全年的走势。可能我觉得下半年二手房的走势，会稍微困难一些。因为在今年的一季度的时候，是一手房开盘量的这么一个状况，如果在二三季度的时候，一手楼盘大量入市，再加上好的政策的话，会冲击二手房的整体市场和成交状况。

主持人：感谢几位为广大网友提供了有帮助的建议，我想广大的网友对自己的置业方向有了一个更加的明确的方向，感谢几位！