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大话经纪——把脉市场趋势论坛实录

房天下北京二手房网 2009-04-09 21:54:00  来源:搜房网二手房 |

北京2月份存量房网签量到达了9681套,创13个月来的新高,3月份在政策的持续刺激下,二手房成交量迅速出现了回暖的迹象。据北京市房地产交易管理网统计数据显示,3月份网签再创记录达20005套,较2月上涨113%,同期新房签约13957套,二手房超新房签约量43%。在这一背景下,4月9日,由搜房网二手房主办的大话经纪——把脉市场趋势论坛,在2009年春季房地产展示交易会现场举行,国信易家执行总经理胡景阳、链家地产东区区域总监关书伟、我爱我家控股市场研究中心主任秦瑞应邀出席论坛。

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嘉宾在论坛现场侃侃而谈

主持人:各位网友大家好,今天我们在2009年春季房地产展示交易会的现场为您带来一期特殊的大话经纪,本期的大话经纪主题是把脉主场趋势,今天到场嘉宾是国信易家执行总经理胡景阳,链家东区区域总监关书伟,我爱我家研究中心主任秦瑞。

现在这里有一个背景资料,向各位介绍一下,北京2月份存量房网签量到达了9681套,创13个月来的新高,3月份在政策的持续刺激下,二手房成交量迅速出现了回暖的迹象。据北京市房地产交易管理网统计数据显示,3月份网签再创记录达20005套,较2月上涨113%,同期新房签约13957套,二手房超新房签约量43%。请几位分析一下房产市场是否已经回暖?

秦瑞:从现在来看,确实二手房的交易量出现了一个大幅的反弹,就目前来说,第一季度二手房出现了一个比较明显的回暖态势。但是对全年来说的话,这个走势能否持续不是特别明朗。因为我觉得去年购房的预期压制,以及奥运会因素,影响了一些购房者,使得这些需求在这个阶段集中释放。能不能持续,还要看一下国家后期政策,包括现在占据市场主要地位的投资置业等等,才能进一步明确整体市场,能不能得到真正的回暖。

胡景阳:整个市场是不是真的回暖,这个不是说我们来说得算的,整个2、3月份市场交易量确实非常巨大,但是依赖于几个关键因素。整体前期市场存在的房源数字比较大,这是前两个月交易量比较大的原因,国家的政策出台,整个购房成本和价格,都凑在一起,叠加效应造成了巨大的释放。从我们近期对市场交易量的关注,目前整个成交的进度比3月份放缓,因为随着市场的成交,客源的供求关系来讲,有了一些比例上的调整。这是目前的一个实际情况。

主持人:您预计4月份可能有一个下降的趋势吗?

胡景阳:我觉得这是一个特别客观的市场行为,它这个供应关系,很多因素,决定了成交量,但是市场目前按我们的进度来讲,应该略微比3月份成交量的比例,应该有一个20%的下降。但是,随着国家其他政策的出台,有一些卖房的业主把房子卖掉,如果有更好政策的话,随着房源量的增加,带领市场可能出现新一轮成交量的迹象。

主持人:关总怎么看呢?

关书伟:从2、3月份的数据来看,交易量的确是要比同期以往单月要高,实际上从我们看到的这个交易的结构看,并不能说用回暖这个词来形容。比如说现在我们所看到的这个交易,实际上它的特点很明显,比如说在主要集中在一些中小户型和一些偏低的面积上,而且从未来来看,到底说这种交易量能持续多长时间,大家也都不太好说。因为大的一个环境毕竟在这里,所以有时候我们觉得这个市场谈不上回暖,但是,不同类型的交易表现出的特点不一样。比如说像一些适合年轻人的中小户型,交易量还是挺大的,但是一些大户型从现在来看,其实表现出来的并不很乐观。

主持人:几位共同的观点,就是咱们的二手房市场其实没有到达真正回暖的现象。几位能否谈一下,什么样的情况或者政策出台以后,咱们的市场才能算是真正的回暖?

胡景阳:客户他认为市场从07年的高峰热变冷当然需要个过程,你要给客户心理承受的过程,否则的话,短时间内盲目跟风,这个市场就是不健康的。根据实际的需求,什么时候你有需求,我什么时候去买房子。我觉得这个应该是比较健康的,不是说看到别人买,我就买,看到别人卖我就卖。就跟平时买衣服一样,只要真正有需求的时候,你去交易,这样的话,所有老百姓的需求都出现的话,就显现一个规律,有多少人要买房子,不是说别人买我就买。

主持人:胡总的意思就是说,咱们的市场真正出于理性的状态之下,咱们的市场才算真正回暖的市场。

胡景阳:对,很多客户现在问,现在买房子能涨多少钱,我说你要为这个的话,我觉得这个想法首先不对。你只要想着我买房子,是改变我的生活方式,而且买房子,我具有保值功能,抱着这个想法去买房,那才是健康有序的,市场也能持续平稳地往前发展。任何一个经纪机构,不希望市场大起大落,希望是一个平稳的市场。

主持人:也就是说不仅仅依靠政策的调整,还要靠一个需求的理性调整。秦主任这边怎么看?

秦瑞:我觉得从这三个月市场走势来看的话,从股市用语的话,叫“追高杀跌”,很多人从2月份看到这个趋势以后,3月份集中进入到市场。截止到昨天的网签数据来看的话,这个交易量下降比较明显了,昨天是4700多套的二手房交易,我觉得今年的第一次交易高峰,可以说逐步得到平移了。就主持人的问题,我觉得就是说谈不上未来市场大的发展是什么样,但是我觉得如果09年想得到持续有效的发展,还要看改善型客户和投资型客户什么时候进场,才决定我们这个市场是否得到长期有效的发展。毕竟从目前来看,前三个月首次购房占到68%,当他们逐步消耗的时候,没有人补充到购买者的群体中,就成为了市场的决定力量。这部分客户什么时候进入到市场,才能保证市场得到长期有效的发展状况。

关书伟:我觉得现在从市场的这个情况来看,第一个什么时候买房子,这个东西更多是要看自己的实际需要,你的需求在这里,你就应该买,你如果考虑说我看不好现在的市场情况,我想投资,但是又看不好,可能就得等。至于说以后的市场环境,我们现在来看的话,其实房地产不管怎么样,也脱离不了这个大环境。大的环境有更好的一个表现的时候,房地产市场不管是说从买房人的信心,还是经济实力,到了那个地步,自然就买了。

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