不动产登记再推进！《试行操作规范》发布！要求地方落实

国土资源部于近日公布了5月30日发布的国土资规〔2016〕6号《不动产登记操作规范（试行）》。该通知要求2016年抓好不动产统一登记制度在基层落地，力争年底前市县颁发新证、停发旧证。

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北京早在2015年底就已经启用了不动产登记簿证，自2015年11月9日起，受理的不动产登记申请按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权利证书；之前受理的各类房屋登记、土地登记申请仍按原有工作程序颁发房屋、土地等权利证书，采用“不变不换”的原则。

>>北京实施不动产统一登记制度不动产登记簿证启用！

此前，《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起实施；3月26日，国土部对外公布《不动产登记暂行条例实施细则（草案征求意见稿）》，该稿于2015年6月29日国土资源部第3次部务会议审议通过，至2016年1月下旬才予以公布，并自公布之日起施行。

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《不动产登记暂行条例》主要规定了应进行登记的不动产范围、不动产登记簿的特征和应载事项、登记程序、登记信息的共享和保护。《不动产登记暂行条例实施细则》对不动产登记的具体操作进行了规定，对各种不同类型的不动产如何登记进行了说明，对更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等其他类型的登记进行了解释。

此次《不动产登记操作规范（试行）》则是更为细化的实操规定，对登记的申请、受理、审核以及各类不动产进行首次登记、变更登记、转移登记、注销登记进行了具体说明，全文近5万8千字，要求各单位贯彻落实，重要内容如下：

    不动产登记的四大原则

（1） 依申请登记原则——不动产登记应当依照当事人的申请进行。

（2） 一体登记原则——房屋等建筑物与其所附着的土地一并登记，保持权利主体一致。

（3） 连续登记原则——未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。

（4） 属地登记原则——不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理，直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

    有关不动产登记簿

不动产登记簿应当采取电子介质，并具有、确定的纸质转化形式。暂不具备条件的，可以采用纸质介质。

不动产登记机构应当配备专门的不动产登记电子存储设施，采取信息网络安全防护措施，保证电子数据安全，并定期进行异地备份。

不动产登记簿应当以宗地、宗海为单位编制，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产编入一个不动产登记簿。宗地或宗海权属界线发生变化的，应当重新建簿，并实现与原不动产登记簿关联。

不动产登记簿由不动产登记机构负责管理，并保存。

    有关不动产权证书

登记事项记载于不动产登记簿后，不动产登记机构应当根据不动产登记簿，如实、准确填写并核发不动产权证书或者不动产登记证明。

1 集体土地权，房屋等建筑物、构筑物权，森林、林木权，土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权等不动产权利登记，核发不动产权证书；

2 抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，核发不动产登记证明。

已经发放的不动产权证书或者不动产登记证明记载事项与不动产登记簿不一致的，除有证据证实不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

共有的不动产，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权证书。共有不动产权证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。

不动产权证书和不动产登记证明由国土资源部统一制定样式、统一监制、统一编号规则，一证一号，有条件的地区，不动产登记机构可以采用印制二维码等防伪手段。

不动产权证书分单一版和集成版两个版式。不动产登记原则上按一个不动产单元核发一本不动产权证书，采用单一版版本。农村集体经济组织拥有多个建设用地使用权或一户拥有多个土地承包经营权的，可以将其集中记载在一本集成版的不动产权证书，一本证书可以记载一个权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。

不动产权证书和不动产登记证明换发、补发、注销的，原证号废止。换发、补发的新不动产权证书或不动产登记证明应当更换号码，并在不动产权证书或者不动产登记证明上注明“换发”“补发”字样。

    不动产登记程序

依不动产登记发起的三种情况对应不同程序，三种发起情况分别为：申请、国家机关出具嘱托文件、依职权办理，分别对应程序如下：

依申请的不动产登记应当按下列程序进行：（一）申请；（二）受理；（三）审核；（四）登簿。

依据人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的相关嘱托文件办理不动产登记的，按下列程序进行：（一）嘱托；（二）接受嘱托；（三）审核；（四）登簿。

不动产登记机构依职权办理不动产登记事项的，按下列程序进行：（一）启动；（二）审核；（三）登簿。

    不动产登记申请材料

（1）不动产登记申请书

（2） 身份证明材料

1 境内自然人：提交居民身份证或军官证、士官证；身份证遗失的，应提交临时身份证。未成年人可以提交居民身份证或户口簿；

2 香港、澳门区自然人：提交香港、澳门区居民身份证、护照，或者来往内地通行证；

3 台湾地区自然人：提交台湾居民来往大陆通行证；

4 华侨：提交中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

5 外籍自然人：中国政府主管机关签发的居留证件，或者其所在国护照；

6 境内法人或其他组织：营业执照，或者组织机构代码证，或者其他身份登记证明；

7 香港区、澳门区、台湾地区的法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明；

8 境外法人或其他组织：提交其在境内设立分支机构或代表机构的批准文件和注册证明。

（3） 继承、受遗赠取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或者生效的法律文书的，不提交的，可以按照下列程序办理：

a. 提供材料：

包括八大材料：

I．继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明；

II. 被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

III. 继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

IV. 放弃继承的，应当在不动产登记机构场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

V. 继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

VI. 被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

VII. 被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者 遗赠扶养协议；

VIII. 被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

b. 全部法定继承人或受遗赠人共同到不动产所在地的不动产登记机构进行继承材料查验。

c. 查验及询问

d. 受理、审核

e. 公示

    七种情形可以一并申请

1 预购商品房预告登记与预购商品房抵押预告登记；

2 预购商品房预告登记转房屋权登记与预购商品房抵押预告登记转抵押权登记；

3 建筑物权首次登记与在建建筑物抵押权登记转建筑物抵押权登记；

4 不动产变更登记导致抵押权变更的，不动产变更登记与抵押权变更登记；

5 不动产变更、转移登记致使地役权变更、转移的，不动产变更登记、转移登记与地役权变更、转移登记；

6 不动产坐落位置等自然状况发生变化的，可以与前述情形发生后申请办理的登记一并办理；

7 不动产登记机构认为可以合并办理的其他情形。

    国有建设用地使用权及房屋权登记

首次登记：依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋权首次登记。

变更登记：已经登记的国有建设用地使用权及房屋权，因下列情形发生变更的，当事人可以申请变更登记：

1 权利人姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变化的；

2 不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的；

3 国有建设用地使用权的权利期限发生变化的；

4 同一权利人名下的不动产分割或者合并的；

5 法律、法规规定的其他情形。

转移登记：已经登记的国有建设用地使用权及房屋权，因下列情形导致权属发生转移的，当事人可以申请转移登记。国有建设用地使用权转移的，其范围内的房屋权一并转移；房屋权转移，其范围内的国有建设用地使用权一并转移。

1 买卖、互换、赠与的；

2 继承或受遗赠的；

3 作价出资（入股）的；

4 法人或其他组织合并、分立等导致权属发生转移的；

5 共有人增加或者减少以及共有份额变化的；

6 分割、合并导致权属发生转移的；

7 因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致国有建设用地使用权及房屋权发生转移的；

8 法律、法规规定的其他情形。

国有建设用地使用权及房屋权转移登记，提交的材料包括：

1 不动产登记申请书；

2 申请人身份证明；

3 不动产权属证书；

4 国有建设用地使用权及房屋权转移的材料，包括：

（1）买卖的，提交买卖合同；互换的，提交互换协议；赠与的，提交赠与合同；

（2）因继承、受遗赠取得的，按照本规范1.8.6的规定提交材料；

（3）作价出资（入股）的，提交作价出资（入股）协议；

（4）法人或其他组织合并、分立导致权属发生转移的，提交法人或其他组织合并、分立的材料以及不动产权属转移的材料；

（5）共有人增加或者减少的，提交共有人增加或者减少的协议；共有份额变化的，提交份额转移协议；

（6）不动产分割、合并导致权属发生转移的，提交分割或合并协议书，或者记载有关分割或合并内容的生效法律文书。实体分割或合并的，还应提交有权部门同意实体分割或合并的批准文件以及分割或合并后的不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（7）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生变化的，提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等材料；

5 已经办理预告登记的，提交不动产登记证明；

6 划拨国有建设用地使用权及房屋权转移的，还应当提交有批准权的人民政府的批准文件；

7 依法需要补交土地出让价款、缴纳税费的，应当提交土地出让价款缴纳凭证、税费缴纳凭证；

8 法律、法规以及《实施细则》规定的其他材料。

    不动产登记的其它几种情形

预告登记

有下列情形之一的，当事人可以按照约定申请不动产预告登记：

1 商品房等不动产预售的；

2 不动产买卖、抵押的；

3 以预购商品房设定抵押权的；

4 法律、法规规定的其他情形。

更正登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，或者人民法院、仲裁委员会生效法律文书等确定的不动产权利归属、内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的，当事人可以申请更正登记。

依职权更正登记

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项有错误，不动产登记机构应书面通知当事人在30个工作日内申请办理更正登记，当事人不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。

异议登记

利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

查封登记

不动产登记机构依据国家有权机关的嘱托文件依法办理查封登记的，适用查封登记。

    不动产登记注意事项：

1. 申请人的申请材料应当依法提供原件，不动产登记机构可以依据实时互通共享取得的信息，对申请材料进行核对。能够通过部门间实时共享取得相关材料原件的，不得要求申请人重复提交。

2. 不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。不动产单元应当按照《不动产单元设定与代码编制规则》（试行）的规定进行设定与编码，不动产单元编码有性。

3. 不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。

    不动产登记资料的查询

下列情形可以依法查询不动产登记资料：

1 权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料；

2 因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况；

3 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料；

4 法律、法规规定的其他情形。

查询不动产登记资料的单位和个人应当向不动产登记机构说明查询目的，不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的；未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记信息。

申请查询所需材料：

1 查询申请书；

2 申请人身份证明材料。委托查询的，应当提交授权委托书和代理人的身份证明材料，境外委托人的授权委托书还需经公证或者认证；

3 利害关系人查询的，提交存在利害关系的材料；

4 人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件；

5 法律、法规规定的其他材料。

不动产登记簿上记载的权利人通过设置在具体办理不动产登记的不动产登记机构的终端自动系统查询登记结果的，可以不提交上述材料。