营改增计税依据明确 二手房营改增后个税和契税有变！

自营改增明确涉及二手房交易以来，重复征税的疑问就凸显了，而财政部和国家税务总局4月25日发布的财税[2016]43号《关于营改增后契税 房产税 土地税 个人所得税计税依据问题的通知》，可以说是一定程度上对这个问题进行了说明。

    一、 计征契税的成交价格不含税。

目前，北京契税普遍按照3%的税率征收。其中购买首套房可以获得契税税率优惠：如果是建筑面积90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；建筑面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

此次《计税依据问题的通知》明确，计征契税的成交价格不含税，是规定了契税的税基。因为税其实是包含在买房支付的价款当中的，也就是说税其实是跟随房屋的买家流走，计征契税的成交价格不含税，就是说税无需再征收契税，避免了对税征收契税的重复征税。

以3月份受市场关注的400万房子为例，如果建筑面积在90平米及以下，那么营改增前的契税 = 400╳1% = 4（万）；营改增后要先计算不不含税价，即400/（1+5%）=380.95（万），之后按照1%计算契税的结果是3.8万。

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    二、 房产出租的，计征房产税的租金收入不含税。

    三、土地税纳税人转让房地产取得的收入为不含税收入。

此次《计税依据问题的通知》明确，《中华人民共和国土地税暂行条例》等规定的土地税扣除项目涉及的税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

目前北京市场的二手房交易，购买住宅、经济适用房、已购公房都不用缴纳土地税，商业房的土地税采用差额四级累进税率，按额的30%-60%征收。

    四、 个人转让房屋的个人所得税计税依据

个税在有两种方法计征：房屋转让差额的20%；房屋交易价格的1%。

《计税依据问题的通知》规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含税，其取得房屋时所支付价款中包含的税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的税。

如果按照房屋交易价格的1%计算，那么营改增后税金的变化与契税相似，均是计算时从税基里扣除税计算。

北京在近几年都是按照个人转让住房所得的20%计征，其中原始购买价、本次营业税、原始契税、装修价款都是可以抵扣的。

应税收入是应当缴纳税金的收入，所以个税应税收入不含税，就是缴纳的个税中也不包含税——如何实现呢？将取得房屋时所支付的网签价款中包含的税扣除，这样税基中就不包含税了，此外，《计税依据问题的通知》规定还明确指出，“计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的税”，就是避免了在个税计算抵扣是对税进行多次抵扣。

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此外，《计税依据问题的通知》还规定，个人出租房屋的个人所得税应税收入不含税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及税额，在计算转租所得时予以扣除。

    五、 免征税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减税额。

对于免征税的，自然没有必要再把税从税基中扣除了。

    六、 在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含税。

这是《计税依据问题的通知》的整体思路，即征收了税，同一个交易行为的其它税基就不应再含税而被二次征收。