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何为土地出让金 新土地出让金算法

房天下北京二手房网 2015-08-20 15:42:00  来源:房天下 |
[提要]有朋友问为何土地出让金,是怎么算出来的。不少购房者在买房的时候,都会遇到土地出让金的交付问题,房天下小编今天会帮助大家搞清楚缘由。

有朋友问何为土地出让金,是怎么算出来的。不少购房者在买房的时候,都会遇到土地出让金的交付问题,帮助大家搞清楚缘由再交钱,是房天下小编一直以来奉行的宗旨。切不可糊里糊涂的交钱了事。土地出让金是开发商在拿土地使用权时就需要交的钱,但是购房者购房之后,就需要购房者去支付了。

土地出让金

何为土地出让金

土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和,按规定补交的土地出让价款。

土地出让金不是简单的地价。对于住宅等项目,采用招标、拍卖、挂牌等的方式,可通过市场定价,土地出让金就是地价。可是对于经济适用房、廉租房、配套房等项目,以及开发园区等工业项目,往往不是依靠完全的市场调节,土地出让金就带有税费的性质,是定价。

我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让低价标准至关重要。

土地出让金的特点

土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。

土地出让金准确地说,是土地使用权的交易价格;也可简单地理解为地价,其价格高低取决于土地市场的供求关系。

《土地管理法》对土地出让金的使用范围作出了明确的规定,土地出让收入主要用于征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出和城市建设支出等。

土地出让金

在土地国有的情况下,国家以土地者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者(国土部要求开发商必须在1年或2年内开发,如囤积土地要罚款或收回土地使用权,但地方政府多数不执行多数袒护开发商,导致房源紧张房价),土地使用者一次性或分次支付的一定数额的货币款称为土地出让金。土地出让的高低与土地的用途、位置和土地出让年限紧密相关。土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长,所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和正时兴的“年租制”还是有所不同的。

当然,土地出让金与新增建设土地有偿使用费是不同的,土地出让金是市、县人民政府土地主管部门将土地使用权出让给土地使用者,并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。而新增建设用地土地有偿使用费是指国务院或省级人民政府在批准农用地转用、征用土地时,向以出让等有偿使用方式取得新增建设用地的市、县人民政府收取的平均土地纯收益。虽然缴纳主体和性质不同,但由于新增建设用地征收标准的制定是由国土资源部按照全国城市土地分等和城镇土地级别、基准地价水平等情况确定的,其标准的制定办法与收取目的及土地出让金有相似性,因此,新增建设用地协议出让低价的确定可以以此作为依据。

土地出让金计算方法

一. 有实际成交价的,且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金,若成交价低于基准地价平均标准的,则依照标准地价平均标准的40%计算。

二. 发生转让的划拨土地使用权补办出让时,按基准地价平均标准的40%计算。

土地出让金

三. 通过以上方式计算的土地出让金数额,土地使用权受让人有异议的,由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估,按评估价的40%计算土地出让金。

四. 划拨土地使用权成本价格占土地价格的高比例不得高于60%,在以划拨土地使用权价格计算出让金时,必须将成本价格换算成市场土地价格,再按不低于40%的标准计算土地出让金。

土地出让金其实说起来就是将土地使用权出租给土地使用者的一种费用,也是政府的一项重要经济来源。由于购房者买房之后就会缴纳相应的土地出让金。我国实行土地公有制,作为者,要收地租。土地出让金,实际上就是土地者出让土地使用权若干年限的地租之总和。地租,是土地的权在经济上的实现形式,即土地的价格。

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