房价拐点六年才到 是等着6年后的还是赶紧买房？

7月28日，中国社科院发布了中国住房发展报告，认为2015~2030年中国城市住房需求总体走势呈现“上升-平稳-下降”的“倒U形”特征，拐点大致出现在2020~2025年间，届时城市住房需求将不具备快速增加的条件。

社科院关于楼市的预测度还是相当高的，不是因为它是研究机构社科院发布的，而是因为它的准确率太低：2007年社科院的预测是回落5%，结果各地楼价；2008年的预测是房价上涨将趋缓，结果是房价加速下跌，环比下降1.7%；2009年的预测是房价下降预期强烈，下半年或回暖，结果6月开始房价疯涨；2010年的预测是下半年要回调，结果房价一路狂飙；2011年，社科院预测房价有望下调，结果房价环比上涨6.5%；2012年，预测房价几乎不存在上涨的可能，结果房价同比环比全线上涨；2013年，久猜不中的社科院首次预测楼价稳中有升，这算是社科院这些年来预测中比较靠谱的一次了。

那么社科院这次的预测靠谱吗？据悉，与单纯地从经济周期及供需水平来判断拐点何时到来不同，此次社科院根据城市人口长期变动和生育政策变化，对住房需求的长期走势进行了分析。四种情景模拟状态均显示出，2025年后，中国住房需求将总体下降，在高位水平下，拐点将出现在2025年以后，低位水平下的拐点将提前至2020年左右。根据报告，当前中国劳动年龄人口占比达到历史峰值，之后会进入长期下降的时期，未来20年内，中国的老年抚养比将上升一倍左右。而人口抚养比的长期上升趋势将在一定程度上导致住房“刚性”需求的下降。

确实，大量的“刚需”消费基本靠着人口红利在支撑。人口红利还能吃多久？唱衰房地产的人估计是3~5年，相对乐观的估计是8~10年，这倒与社科院的结论不谋而合，这次你是等着6年后的还是赶紧筹钱买房，免得又中了预测与现实总唱反调的魔咒呢？不如一切还是从自身需求出发吧。

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中国楼市拐点将在何时出现？28日发布的中国住房发展报告认为，2015-2030年中国城市住房需求总体走势呈现“上升-平稳-下降”的“倒U型”特征，拐点大致出现在2020-2025年间，届时城市住房需求将不具备快速增加的条件。

由中国社科院财经战略研究院发布的该报告，根据城市人口长期变动和生育政策变化，对住房需求的长期走势进行了分析。四种情景模拟状态均显示出，2025年后，中国住房需求将总体下降，在高位水平下，拐点将出现在2025年以后，低位水平下的拐点将提前至2020年左右。

报告指出，人口结构和生育状况对住房需求有直接影响。根据世行报告，当前中国劳动年龄人口占比达到历史峰值，之后会进入长期下降的时期，未来20年内，中国的老年抚养比将上升一倍左右。根据国际经验和课题组分析，人口抚养比的长期上升趋势将在一定程度上导致住房刚性需求的下降。

报告指出，“全面放开小城市、有序放开中等城市、严格控制特大城市”的户籍制度改革策略，可能导致住房需求的矛盾在东部大城市更加凸显，中小城市住房供大于求的也将突出。综合来看，城镇化的新态势将引发不同等级的城市出现不同的市场特点，2015-2030年中国住房市场将出现严重分化。

截至7月，已有29个省区启动“单独两孩”政策，人口普查显示，符合政策的家庭约2100万。报告认为，从长期看，放开单独两孩可以防止人口结构波动带来住房需求的大起大落，有利于房地产市场的稳健均衡发展。但就目前而言，单独两孩政策的力度和强度还无法达到立竿见影的效果。

针对中国长期住房需求的变化，报告建议，一方面要着眼于消化当前人口结构带来的刚性需求和改善型需求。另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构变动风险预警，推进住房制度综合配套改革和人口政策的调整。

警惕2025年后“蘑菇云”风险

中国社科院财经战略研究院博士李超表示，未来中国住房市场的调控目标，一方面要着眼于消化当前人口结构所引致的刚性需求和改善型需求，进一步抑制住房市场的和投机性需求；另一方面，要对2025年后可能出现的人口结构“蘑菇云”风险有所预警。

为了防止住房市场大起大落所带来的宏观经济风险，李超认为，必须抓住历史契机加快推进住房制度综合配套改革和相关人口政策的调整。

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