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地方掀大规模棚改战 业内担心导致市场供应更加过剩

房天下北京二手房网 2014-07-12 10:06:00  来源:华夏时报 |
[提要]地方掀大规模棚改战,业内担心导致市场供应更加过剩。近期,安徽、湖南、四川、陕西、黑龙江等多个省市相继出台了棚改新计划,有担心,为了获得国开行贷款,一些原本不属于棚改的项目可能也将混入其中。

不论是陈政高履新住建部部长,还是国家开发银行住宅金融事业部的成立,都给各地棚户区改造带来了想象空间。

近期,安徽、湖南、四川、陕西、黑龙江等多个省市相继出台了棚改新计划,有担心,为了获得国开行贷款,一些原本不属于棚改的项目可能也将混入其中。

“是为了改善民生和稳增长,而到了地方,除了拉动GDP,完成保障房建设任务,考虑的还有增加土地收入,因为棚改地段往往是老城区,土地很值钱,可谓一举三得。”中部某省份城市房地产研究人士对本报记者表示,现在各个地方都在“快跑”,希望尽早拿到更多贷款。

而东北某省保障房督查组有关负责人对《华夏时报》表示,由于楼市已处在供应过剩的调整期内,开发商都在积极去库存,今年参与棚改的意愿越来越低,而政府还在大规模上马棚改项目,增加供应量,未来市场的调整去化周期可能会延长。

地方的算盘

国开行住宅金融事业部的成立,意味着棚改已经破解传统的资金问题。

7月4日,安徽省下达2013-2017年纳入省级棚改融资平台一期建设项目贷款额度,向国家开发银行融资近900亿元,支持加快棚户区改造实施进度。根据安徽省公布的信息显示,棚改融资为中长期贷款,期限为15年,宽限期3年,项目贷款比基准利率下降10%,可以有效缓解项目还款压力。

各地方政府也早已闻讯,开始积极上马计划外的新棚改项目。

日前河北省政府出台的《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》就提到,要加快推进棚户区改造,将城中村和涉及新建、改建(扩建、翻建)住房的旧住宅小区,全部纳入棚户区改造。

“因为有政策支持,地方政府加快上马棚改项目,以拉动,一些本不属于棚改项目的也都纳入到棚改范畴。”中部某省份房地产业内人士指出。

“国开行支持棚户区改造是一个重大机遇,必须紧紧抓住,各地要抓紧申报项目,做好项目储备,争取早授信、早拿到贷款,争取源源不断的信贷资金支持。”河北省政府副秘书长苏蕴山提出,对尚未开工的391个项目加大协调力度,在今年10月底前全部开工。

而截至5月底,河北省已落实棚户区改造项目495个、15万套,占年度目标任务的106.6%,不到半年,该项任务已经超额完成。

此外,多个省份也都在积极向国开行申请贷款。6月底,西安(楼盘)也提交了议案,2013-2017年棚户区改造一期工程项目估算总369亿元,其中71亿元由财政预算出资,298亿元向国开行申贷。

据了解,西安本次棚改一期有融资需求的申报项目达到了120个,需要总达1110.6亿元,但因为资金瓶颈制约,并不能全面推开。

长沙市原计划今年实施棚改项目54个,但6月26日,长沙计划新增加42个项目,尽管项目数减少,但改造户数却新增了两三倍,且全部位于长沙市内五个老城区,征收房屋面积473万平方米,预计520亿元,4年完成。

住建部政策研究副主任王珏林告诉记者,国家推动棚改,是基于这些年城市发展主要以扩规模为主,但老城区很多家庭居住环境没有改善,主要是民生工程。同时这对房地产产业发展而言也是好事,有利于拉动GDP增长。

“但地方政府的积极性不在于改造国有工矿企业的棚户区,而是老城区项目,既能创造GDP,又能获得土地收入。”湖南省房地产开发协会首席经济学家王义高告诉记者,由于老城区土地值钱,政府可以借棚改口号大搞旧城改造,由政府出面拆迁和安置,再以招拍挂方式高价出让土地做商业项目。

如长沙万达广场、九龙仓国金等商业项目均是棚改的代表,2011年,九龙仓以56.37亿元夺得东牌楼棚改地块,建成纯商业项目,金额达到160亿元。

从棚改结构上看,大部分地方80%是城市棚户区改造,而国有工矿、国有林场危旧房、国有垦区危房几类只占20%,有的地方,比如河北,城市棚户区改造占比达到90%以上。

“好地段主要是建写字楼、购物、酒店,拆迁户不可能回迁,如果不接受货币补贴,会由政府在别处划拨一块地,建安置房小区,而安置房又可算入保障房任务。”王义高说,棚改可谓一举三得。

棚改矛盾

王义高认为,要防止地方一哄而上,大拆大建,纯粹为了GDP和财政收入,将老城区有价值的历史建筑拆个精光。

长沙市发改委主任周岳云也公开表示,确定新的棚改目标,首先是为了落实好关于微刺激的宏观经济调控政策,其次是与省市确定的棚改任务相衔接。

业内人士指出,一些地方将棚户区改造看作房地产开发的有利条件,积极性是被土地开发的收益调动起来,而不是以民生为先。

此外,令市场担忧的是,目前楼市正处于调整期内,多地商品房库存量极大,住房供应明显供过于求,成交量大幅下滑。棚改的大规模建设,会不会导致市场供应更加过剩?

“棚改确实会分流购房者,而目前楼市存量过大,本身不景气,可能去化时间会更长,但政府可以减缓土地出让。”王珏林认为棚改意义重大,他对记者强调说,“政府愿意拿钱出来解决住房问题,是好事,不要去怀疑有什么负面作用。”

“目前楼市房源供应量太大了,销售又很低迷,处于去库存阶段。现在大规模搞棚改,肯定会增加商品房供给,且今年规模比去年还大,棚改与去库存有一定的冲突矛盾,或许将延迟市场去库存的周期。”东北某省保障房督查组有关负责人对记者说。

但长沙一位业内人士则有不同看法,她告诉记者,长沙棚改主要以货币补贴方式,而棚改项目因为拆迁,开发周期较长。政府逼着拆迁户拿钱后去市场上买房,短期内反而可以创造刚需,有利于市场上的商品房去库存。

不过这部分需求会不会立刻入市,目前也存疑。按照计划,2013年到2017年全国将改造各类棚户区1000万套,到2017年,建成1500万套。棚改项目将在最近两三年内大量入市,而目前很多城市的商品房去化周期也在两三年,两者存在竞争。

上述保障房督查组有关负责人告诉记者,以前行情好,开发商都积极拿地开发,但今年以来,开发商都在缩减开工规模,参与棚改的积极性也越来越小,因为建完商品房卖不出去。

如华侨城深陷上海的苏河湾项目,就是上海的棚改代表盘,但由于市场环境较差,截至今年6月,苏河湾认购金额不足全年任务的三分之一。

“未来棚改大部分是由国家出资贷款,国开行对接的是住建局,由财政担保贷款。”上述保障房督查组有关负责人说,如果开发商不想做,只能由政府主导开发,房子能不能卖出去,贷款能否偿还,风险还是由政府来承担。

王义高认为,短期内靠棚改拉动经济增长,会对市场去库存形成一定压力,但长期来讲,住房供给仍是短缺的。

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