2014上半年北京二手房市场低迷成交量同比回落近五成

————2014年上半年北京二手房房价及交易量分析报告

房天下北京二手房网 2014-07-04 16:00:00 来源：房天下查房价

[提要]2014年上半年北京楼市呈现低迷态势，下行速度加快，成交量萎缩，挂牌均价一改往年涨幅，出现明显松动，楼市再次坠入冰点。政策关于楼市引导和调控的逐步推进，如共有产权住房试点、京津冀一体化等消息的传播，在促使市场需求发生分流的同时，已明显改变了市场对楼市的看涨预期。

2014年上半年北京二手房市场概况

2014年上半年北京楼市呈现低迷态势，下行速度加快，成交量萎缩，挂牌均价一改往年涨幅，出现明显松动，楼市再次坠入冰点。政策关于楼市引导和调控的逐步推进，如共有产权住房试点、京津冀一体化等消息的传播，在促使市场需求发生分流的同时，已明显改变了市场对楼市的看涨预期。2月中旬，银行上调首套房屋贷款利率，近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，上浮20%。购房成本随之增加，大部分依赖贷款购房的刚需群体购房时遇到阻力，因而取消或延后购房计划。由于大量新房在二季度密集入市，加上自住商品房开始摇号，这使得刚需客户被大量引导至新房市场，同时新房价格也有明显回调趋势，这都将影响二手房市场的行情。在市场冷清的大环境下，全市各区域普遍出现业主调低挂牌价、议价空间扩大的现象，取消挂牌和由售转租的情况也明显增多。5、6月份可能是一个成交量的谷底，随着部分刚需人群的回流以及信贷政策的向好，市场成交量回升将有很大可能。

今年租赁市场总体趋势较为平淡，处于调整的状态，租赁高峰期也有所缩短。在二手房成交困难的情况下，部分业主不愿承受二手房价格的持续下降，等待二手房市场回暖的同时，转卖为租，希望渡过市场寒冬。加上租金价格开始下调，租赁市场紧张的供需关系得到缓解，市场议价空间增加，预计后市租赁市场的热度将逐步升温。

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1月月报双节夹击楼市平淡京二手房成交量同比锐减五成

2014年上半年北京楼市状况盘点：

二手房挂牌均价：2014年上半年北京二手房挂牌均价有所回落，上涨趋势受阻

来自房天下查房价数据显示，2014年上半年北京二手房挂牌均价有所回落，至6月时挂牌均价已由1月份时的39516元/平米下跌至38821元/平米，跌幅为1.76%。年初，二手房挂牌均价依旧能保持上涨趋势，但涨势已明显减弱，从4月开始，受成交量低迷的影响，市场进入调整期，挂牌价格持续走低。目前，北京二手房挂牌均价回升的可能性较小，预计后市调整仍将持续一段时间，市场价格也可能进一步下探。

二手房成交量：2014年上半年北京二手房成交量大幅下挫，网签量4个月不足万套

来自房天下查房价数据显示，2014年上半年北京二手房成交量累计为53808套，环比2013年上半年下跌了49.54%；去年三月“国五条”引发市场轩然大波，造成成交量井喷，与今年上半年形成极大反差。在银行信贷从紧，自住商品房大量入市等多方因素的冲击下，市场成交量一直在低位徘徊，由于需求被迫分流或保持观望，致使成交量萎靡不振，除1月、3月外，其他月份成交均不足万套，上半年成交量达近几年。虽然市场越发冷清，但市场需求仍然存在，随着政策走势逐渐明朗，成交量有望逐渐回升，预计后市会逐渐显现。

二手房库存量：2014年上半年北京二手房库存量小幅上涨

今年上半年二手房库存量小幅上涨，根据房天下查房价数据显示，今年年初二手房库存量约为30500套左右，6月份二手房库存量达到31500套，约增加1000套。但成交困难造成的二手房房源供应量不高是不争的事实，供需关系使得二手房市场依然冷清。

首套房贷放松、自住商品房中签低有望促进市场回暖

虽然信贷从紧使部分资金有限的购房者退出市场，而自住商品房也在分流了一部分需求的同时造成了更多购房者的观望，但北京二手房市场的需求量仍庞大，这为日后的市场恢复奠定了基础。5、6月份，央行和银监会分别表态要求各银行满足首套住房贷款需求，现在北京市已有部分银行放开首套房贷利率九折优惠，预计后市信贷政策将有所放松。随着房价下跌愈演愈烈，需求入市的意愿逐渐增强，这一利好的实际作用会在未来逐步释放，进而对于推动刚需人群入市也将产生积极作用。而自住商品房因供应量有限，中签比例极低，仅能满足少数人的购房需求，没有申购成功的刚需人群会大幅回流，回归二手房市场，届时二手房成交价格和成交量都有望回升。6月最后一周的成交量回升与此不无关系。由此看来，未来两月，北京楼市或将进入触底回升期。目前北京二手房成交量、均价水平均处于年内低位，未来一段时间对于有置业需求的购房人来说将是较好的入市时机。

转售为租缓和供求关系，租金价格走势较为平缓

2014年上半年北京租赁市场稳中有降。年初为租赁市场旺季，2月挂牌租金均价为4342元/月•套，达到上半年值。受楼市低迷影响，今年租赁高峰也有所缩短，租赁市场逐渐进入淡季，租赁均价连续5月小幅下降。整体来看，6月全市租金均价为4289元/月•套，相比1月的4236元/月•套上涨了1.25%，涨幅相对较小。在市场冷清的大环境下，二手房市场的观望情绪愈加严重，导致“转售为租”和“转买为租”的现象愈发加剧，租赁房源的增加缓解了紧张的供求关系。伴随着暑期毕业季的，租赁旺季随之而来。高校毕业生将成为未来两月的主角，加上毕业不久需要换租和续租的年轻人群，预计租赁市场的热度将逐步升温。

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2014年上半年楼市新出台调控政策盘点

■2014年1月3日

国管公积金：国管公积金再贷须等五年

国管公积金通知，自2014年元旦起，职工首次使用公积金贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款。购买第三套房的，国管公积金不予受理。

■2014年1月6日

国土部：不动产登记6月或出台

国土部将在2014年6月底前出台《不动产登记条例》。目前正着手起草制定不动产统一登记的法律法规草案和相关规章草稿，同时国土部还部署有关司局准备起草《不动产登记管理办法》，并编制相应技术标准。

■2014年1月17日

央行：强调未取消房贷优惠

中国人民银行营管部声明：目前北京地区首套房贷政策没有任何变化。

■2014年1月27日

国土部：将建立不动产登记信息公开查询系统

国务院明确由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责后，国土资源部今天表示，在该部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，至此，国土资源部不动产登记局组建完毕。同时，国土资源部负责牵头建立不动产登记信息管理基础平台，推动建立不动产登记信息公开查询系统，方便社会依法查询，涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的事项除外。

■2014年2月12日

市住建委：北京自住房申请摇号等六环节信息公开骗购将无证

为保证分配的公平和公正，自住房将采取全程信息公开，房源、申请、摇号、选房、违规处罚等六大环节全部向社会公示，而对虚假骗购家庭将不予办理房产证。

■2014年2月14日

住建部：住房保障银行胎动以住房公积金为主体

关于住房政策性金融机构，住建部透露，主要方向将是由住房公积金制度转向建立政策性金融机构，把住房公积金管理升级为住房保障银行。

■2014年2月17日

常委、副市长陈刚：坚决清理小产权房斩断背后利益链条

北京市委常委、副市长陈刚表示，查处小产权房不仅要对建筑本身，还要斩断其背后的利益链条，发现“小产权房”的村庄，公章统一收归到乡镇代管，对从事“小产权房”交易的正规中介，工商、住建等部门要加大综合力度，暂停网签资格，顶格进行处罚。

■2014年2月19日

廉租房并轨公租房廉转公不换房且租金不变

市住建委、市发改委、市财政局就《关于进一步加强廉租住房与公共租赁住房并轨分配及运营管理有关问题的通知》征集意见。通知要求北京廉租房将与公租房全面并轨，实行房源分配、租金标准、退出管理三个方面的统一。

■2014年2月23日

银行：首套房贷利率上浮

银行收紧房贷“银根”的范围已经波及首套房屋贷款的利率。目前首套房贷款利率已基本无折扣，近9成银行首套房贷利率升至基准甚至上浮5%到10%，个别上浮20%。二套房贷方面，部分银行调整了一直以来相对稳定的二套房贷款利率，22个城市中的6个城市普遍上调了二套房贷款利率。

■2014年2月25日

国土部：推行征地改革试点

在国土资源工作会议期间，国土资源部多位高级领导向地方国土资源主管机关负责人提出，在2014年选择部分地区开展征地制度改革试点的要求。

■2014年3月6日

住建部回应“双向调控”限购政策不退出

3月6日，政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥就“双向调控”进行回应：所谓双向调控就是分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。

■2014年3月11日

市住建委：北京今年可解决一半轮候家庭住房难问题

市住建委相关负责人介绍，保障房的分配入住将进一步加快，实行按月倒排分配指标措施，经适房、限价房等出售型保障房，要在具备预售条件的3个月内，全部实现配售；公租房等租赁型保障房，则要在竣工前6个月全部组织配租。

■2014年3月19日

银行：首套房贷利率上浮20%

2月中旬后，建行、中行、浦发、招行再度上调首套房贷款利率，上浮幅度在5%左右。同时，部分银行针对房贷业务提出了不同“套餐”。比如在中国银行，贷款额100万元以上，按基准利率，低于100万，则要上浮5%；在浦发银行，如果申请利率上浮15%，可优先放款，如果按序排队利率则按基准利率上浮10%。

■2014年3月19日

财政部：房产税暂不扩大试点

3月19日，财政部副部长刘昆在“六部委就《国家新型城镇化规划(2014－2020年)》答记者问”结束后对媒体表示，重庆、上海房产税试点还在进行，下一步要根据房地产税法而定，是不是需要试点还要根据立法来做。“现在还没有扩大试点的安排。”

■2014年3月20日

财政部促地方整合资金渠道公租房、廉租房并轨

从2014年4月1日起，各地公共租赁住房和廉租住房实现并轨运行。财政部20日对外表示，为促进并轨顺利进行，地方政府原用于廉租住房建设的资金来源渠道，需整合用于公共租赁住房以及2014年以前的在建廉租住房。

■2014年3月21日

住建部：两年内实现个人住房信息联网

在国新办新闻发布会上，住建部副部长齐骥表示，在2013年的上半年，已基本上实现了40个房地产市场重点监测城市个人住房信息系统与住建部的联网。他还透露，国务院2013年提出在“十二五”末(2015年底)设区城市要基本实现个人住房信息系统联网，这表明两年内住房信息将基本实现联网。

■2014年3月26日

国土部：4年可实现不动产信息查询

26日，不动产登记工作次部际联席会议在京召开。国土资源部部长姜大明表示，用3年左右时间能够全面建立不动产统一登记制度，用4年左右时间，运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

■2014年4月2日

国家住房保障银行将于今年成立

4月2日，国务院常务会议确定，由国家开发银行成立专门机构，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券，向邮储等金融机构和其他者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险机构等积极参与，重点用于支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。

■2014年4月9日

发改委：首都经济圈一体化规划正在编制

国家发改委在其网站上发布消息，表示正在会同有关部门和地方研究编制首都经济圈一体化发展的相关规划，包括北京、天津和河北在内。规划将根据编制工作进展情况适时出台。

■2014年4月21日

国土资源部：不动产登记于2016年全面实施房价或下跌

国土资源部在其官网上发文表示，将在2016年全面实施统一登记制度。国土部还明确给出了时间表：在2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

■2014年4月25日

住建部：京沪深等六城市确定为共有产权住房试点

住房和城乡建设部公布了《住房城乡建设部关于做好2014年住房保障工作的通知》，通知中就编制住房保障规划，大力推进棚户区改造，探索共有产权住房，推进廉租房和公租房并轨运行等提出了一系列规划。通知中提到，为探索发展共有产权住房，确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房试点城市。

■2014年4月27日

北京国土局：基准地价将调整分4类用途12个级别

国土局表示，此次基准地价更新，以2014年1月1日为基准期日，按居住、商业、、工业四种用途，将全市土地划分为12个级别，在此基础上，还细分了区片，并在城六区和规划新城首次尝试划分更细致的街区地价。

■2014年4月28日

市住建委着手搭建存量保障房交易平台

市住建委发布进一步加强住房保障廉政风险防控工作的若干意见。其中提出为配售型保障房封闭运行管理搭建雏形，尽快明确试点、出台指导意见，实现保障房内循环。据介绍，市住建委在着手搭建一个全市保障房存量房交易平台，这个已购保障房的交易平台的设计目的，就是实现封闭运行管理、保障房回购、换租等功能。

■2014年5月5日

住建部：2014年新开工保障房700万套以上

5月5日，住房城乡建设部近日就切实做好2014年住房保障工作下发通知明确，今年城镇保障性安居工程计划新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，计划基本建成480万套。

■2014年5月6日

银监局：北京100万封顶严防购房

5月6日，北京银监局在其官网发布《北京银监局关于个人综合款领域风险提示的通知》，提示辖内各银行防范款风险，原则上个人综合款发放金额不超过100万元、期限10年以内。而之前部分银行可以发放500万元贷款。

■2014年5月8日

国土部：不动产登记局正式挂牌成立

5月8日，国土资源部昨天在官方微博发布消息，正式挂牌成立不动产登记局，承担指导监督土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。

■2014年5月12日

央行发声力保首套房贷

5月12日，央行召集了16家商业银行行长，要求各银行合理发放个人住房贷款。此次会议明确了层对房地产市场的态度，即对一套房贷款允许甚至鼓励，对二套房和多套房贷款的暂停发放持默许态度。

■2014年5月12日

国土部停发宅地供应计划一线城市将增供

5月12日，已连续四年对外“张榜”的住房用地供应计划，今年国土资源部将暂停对外发布，改由地方自行公布各省供地计划。此前，该计划的发布时间一般为每年的四五月份。至于明后年是否会重启这一工作，目前尚不得而知。

■2014年5月26日

住建部发布新版购房合同更注重买房人权益保护

住建部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《商品房买卖合同（现售）示范文本》，新版合同更加注重买房人权益的保护。与2000年的合同示范文本相比，新修订的合同示范文本更加突出平等维护买卖双方合法权利，在明确双方义务的基础上，更加注重买受人权益的保障。

■2014年5月28日

两部委明确小产权房不存在转正可能性坚决叫停

国土资源部、住房城乡建设部联合召开坚决遏制违法建设、销售小产权房问题视频会议，明确对在建、在售的小产权房坚决叫停，并依法查处。

■2014年5月30日

北京48宗拟供应宅地公布

5月30日上午，北京市国土局公布了今年批拟供应地块信息。其中，商品住宅用地48宗，约618公顷。今天公布的批地块包括商品住宅用地和商服用地，总计80宗，土地面积约1046公顷，约占全市年度商品住宅和商服用地计划供应量的67。5%。其中，商品住宅用地48宗，约618公顷;商服用地32宗，约428公顷;分别占计划供应量的62%、78%。

■2014年6月6日

银监会再表态首套房贷利率或将回落

国新办6月6日上午举行的新闻发布会上，中国银行业监督管理委员会副主席王兆星表示，要继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持首套住房需求，抑制和投机性的住房需求，同时关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

■2014年6月9日

央行定向降准利好楼市预期

6月9日，中国人民银行宣布从2014年6月16日起，对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行(不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构)下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

■2014年6月19日

国土部发布土地新规：控制特大城市新增建设用地

6月19日，国土资源部召开新闻发布会，正式发布《节约集约利用土地规定》(以下简称《规定》)。国土部表示，为防止地方在经济发展中急功近利，片面追求土地，增强规划科学性和刚性管控，需对用地规模整体调控，实现“控总量、挤存量、提质量”。

■2014年6月23日

北京自住房摇号结果出炉

今天下午，北京市自住房金隅汇星苑的现场摇号正式启动，根据摇号规定，由于优先家庭远超房源套数，本次摇号仅摇取优先家庭，中签比例为1：68。据了解，金隅汇星苑将于28日开始选房。

■2014年6月23日

国土部保障稳增长用地重点项目开“绿灯”

6月23日，国土资源部召开“做好稳增长用地保障工作”座谈会，围绕国务院稳增长促改革调结构惠民生的要求，结合当前土地计划、审批、供应和市场运行情况，总结各地的政策措施，提出加快土地审批、稳定土地供应、做好稳增长用地保障工作的意见建议。

■2014年6月23日

保监会：以房养老推出并不意味政府不管养老

在原定的“上半年推出”时间节点迫近之际，保监会23日发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。保监会相关负责人表示，试点通过保险以房养老，意在给有意愿、有需求的老年人提供一种自愿选择和金融工具，带有市场化的性质，并不意味政府“不管养老”。目前，国内外都缺乏相关的经验，保险公司对此态度谨慎。推出产品和试点，只是为完善第三支柱体系提供选择的机会和可能。

■2014年6月27日

住建部正式换帅陈政高上任

6月27日，十二届常委会第九次会议闭幕。会议经表决，决定免去姜伟新住建部部长职务，任命陈政高为住建部部长。

■2014年6月30日

北京市城镇基本住房保障条例（草案）公开征求意见

《北京市城镇基本住房保障条例(草案)》开始公开征求意见，待正式发布后，这将成为北京首部住房保障地方法规。根据草案，配租型保障性住房出租一定年限后，产权人按照规定可以向市或者区县住房保障管理部门申请转为配售型保障性住房，向符合条件的家庭出售。

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2014年上半年北京二手房住宅市场整体运行情况

2014年上半年北京二手房住宅市场概况

2014年上半年北京二手房市场持续低迷，二手房价格与2013年同期相比有所提升，但近几月持续调整，走势下行，至6月北京二手房挂牌均价已下跌至38821元/平米，比年初的39516元/平米下跌了1.76%。今年的成交量更是大幅下落，受信贷从紧和自住商品房大量入市等多方因素影响，上半年北京二手房市场共成交53808套，其中住宅44590套，同比2013年上半年下跌了49.54%。随着价格松动幅度的加大，需求入市的意愿将逐渐增强，后市房贷政策的放松也将对市场回暖产生积极的作用，购房者支付能力增强，进而刺激刚需置业热情，提升二手房市场的活跃度，促进房地产市场成交量的回升。

2014年上半年北京二手房住宅搜索情况分析

二手房住宅之区县搜索：2014年上半年网友关注的区县是朝阳区，全年搜索比例为20.69%

2014上半年北京二手房市场低迷 成交量同比回落近五成

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