年内入市项目网签率约三成 去化速度明显减缓

2014年以来，房地产行业整体回落，市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降，网签率走低，项目的去化速度明显减缓。新房市场热销项目以低价刚需盘为主，入市项目“低开平走”，房价保持平稳止涨。

年内入市期房项目整体网签率29.7%，去化速度明显减缓

根据链家地产市场研究部统计，截止6月4日，年内已有98个北京新建商品房项目（按照预售证）入市，总供应30721套住宅。这些项目截至目前网签9126套，整体网签率为29.7%。具体来看，网签率低于平均水平的项目占比为63.2%，

项目的去化速度从二季度开始明显变慢，一是，在当月入市当月有成交的项目越来越少，项目的去化周期在拉长；二是，这些有网签记录的项目各自的网签率也在明显降低，3月有网签记录的项目平均网签率为50.1%，4月为30.9%，5月为5.0%。详见下表：

链家地产市场研究部张旭认为，从供应端来看，今年以来入市项目明显增加，项目供应量达历史新高，高供应下低成交，各项目的去化率必然走低。从客户端来看，在当前价格看跌成交冷淡的市场氛围下，以及“买涨不买跌”大众跟风心理的驱使下，加上贷款难与自住型住宅的分流效应，需求难以积极入市。

张旭认为，从具体的项目看，各项目的去化速度在减缓，去化周期在拉长，热销时期“日光盘”的案例难再现，开发商面临较大的库存压力。从上游的供应来看，2012年下半年至2013年上半年是土地供应高峰，按照从拿地到开盘的正常周期1-1.5年来算，项目高供应还将持续一段时间，短期内项目去化率低，成交周期长将难以改善。另，去年成交的高价地块将在下半年陆续入市，市场低迷下还将面临较大的价格压力。

新项目“低开平走”，热销项目以低价刚需盘为主

根据链家地产市场研究部统计，从项目的拟售价格来看，新入市项目的定价仍然保持平稳态势，如芳轩园、格林雅苑，中加荣园等这些项目实时的入市价格与前期相比为平价入市。另，年内二次开盘项目的成交价格走势比较稳定，如春熙雅园、上兴佳园等，年内二次开盘价格平稳。从项目拟售价与成交价之间差价率来看，目前呈现扩大趋势。

根据链家地产市场研究部统计，年内入市的项目中热销与滞销盘各自呈现出明显的特点，热销盘以低价刚需为主，套均面积大部分低于100平米，套均总价多在200万以下，滞销盘以偏中大户型为主。详见下表（1-4月入市项目热销盘与滞销盘对比）：

链家地产市场研究部张旭认为，目前来看，低开平走的刚需盘还是会受到购房者的欢迎，虽然受到自住型商品房的分流效应，部分客源转移，但是只要项目的，以及总价合适且在购房者可承受的范围内，还是会获得良好的销售。处于城区或地理位置较好中大户型项目也能获得较好的去化，比如海淀区的永丰嘉园。但是如果位置较偏，地处六环外的中大户型将较难实现高去化，比如房山的汇景嘉园，顺义的裕龙华府等。

张旭认为，大部分项目签约率低的低迷市场特征还会进一步持续，项目以“低开平走，加大优惠促销”为主，新房价格将会保持平稳走势，但成交短期难有明显回升。首先，虽然“央五条”颁布，力挺首套刚需，但是目前来看，只是房款周期稍有缩短，而利率优惠并没有大幅展开，只有个别银行执行了九折优惠。其次，资金环境继续偏紧，国务院常务会议强调“定向”降准，表明楼市仍难以获得增量资金，房企融资大环境依旧紧张。因此，短期内，新房市场难言回暖，价格下行压力较大。