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年内入市项目网签率约三成 去化速度明显减缓

房天下北京二手房网 2014-06-06 16:12:00  来源:链家地产市场研究院 |
[提要]2014年以来,房地产行业整体回落,市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降,网签率走低,项目的去化速度明显减缓。新房市场热销项目以低价刚需盘为主,入市项目“低开平走”,房价保持平稳止涨。

2014年以来,房地产行业整体回落,市场日益下行。新建商品住宅期房市场成交量明显下降,网签率走低,项目的去化速度明显减缓。新房市场热销项目以低价刚需盘为主,入市项目“低开平走”,房价保持平稳止涨。

年内入市期房项目整体网签率29.7%,去化速度明显减缓

根据链家地产市场研究部统计,截止6月4日,年内已有98个北京新建商品房项目(按照预售证)入市,总供应30721套住宅。这些项目截至目前网签9126套,整体网签率为29.7%。具体来看,网签率低于平均水平的项目占比为63.2%,

项目的去化速度从二季度开始明显变慢,一是,在当月入市当月有成交的项目越来越少,项目的去化周期在拉长;二是,这些有网签记录的项目各自的网签率也在明显降低,3月有网签记录的项目平均网签率为50.1%,4月为30.9%,5月为5.0%。详见下表:

年内入市项目网签率约三成 去化速度明显减缓

链家地产市场研究部张旭认为,从供应端来看,今年以来入市项目明显增加,项目供应量达历史新高,高供应下低成交,各项目的去化率必然走低。从客户端来看,在当前价格看跌成交冷淡的市场氛围下,以及“买涨不买跌”大众跟风心理的驱使下,加上贷款难与自住型住宅的分流效应,需求难以积极入市。

张旭认为,从具体的项目看,各项目的去化速度在减缓,去化周期在拉长,热销时期“日光盘”的案例难再现,开发商面临较大的库存压力。从上游的供应来看,2012年下半年至2013年上半年是土地供应高峰,按照从拿地到开盘的正常周期1-1.5年来算,项目高供应还将持续一段时间,短期内项目去化率低,成交周期长将难以改善。另,去年成交的高价地块将在下半年陆续入市,市场低迷下还将面临较大的价格压力。

新项目“低开平走”,热销项目以低价刚需盘为主

根据链家地产市场研究部统计,从项目的拟售价格来看,新入市项目的定价仍然保持平稳态势,如芳轩园、格林雅苑,中加荣园等这些项目实时的入市价格与前期相比为平价入市。另,年内二次开盘项目的成交价格走势比较稳定,如春熙雅园、上兴佳园等,年内二次开盘价格平稳。从项目拟售价与成交价之间差价率来看,目前呈现扩大趋势。

根据链家地产市场研究部统计,年内入市的项目中热销与滞销盘各自呈现出明显的特点,热销盘以低价刚需为主,套均面积大部分低于100平米,套均总价多在200万以下,滞销盘以偏中大户型为主。详见下表(1-4月入市项目热销盘与滞销盘对比):

年内入市项目网签率约三成 去化速度明显减缓

链家地产市场研究部张旭认为,目前来看,低开平走的刚需盘还是会受到购房者的欢迎,虽然受到自住型商品房的分流效应,部分客源转移,但是只要项目的,以及总价合适且在购房者可承受的范围内,还是会获得良好的销售。处于城区或地理位置较好中大户型项目也能获得较好的去化,比如海淀区的永丰嘉园。但是如果位置较偏,地处六环外的中大户型将较难实现高去化,比如房山的汇景嘉园,顺义的裕龙华府等。

张旭认为,大部分项目签约率低的低迷市场特征还会进一步持续,项目以“低开平走,加大优惠促销”为主,新房价格将会保持平稳走势,但成交短期难有明显回升。首先,虽然“央五条”颁布,力挺首套刚需,但是目前来看,只是房款周期稍有缩短,而利率优惠并没有大幅展开,只有个别银行执行了九折优惠。其次,资金环境继续偏紧,国务院常务会议强调“定向”降准,表明楼市仍难以获得增量资金,房企融资大环境依旧紧张。因此,短期内,新房市场难言回暖,价格下行压力较大。

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