争“疯”：北京房价将步入新时代？

卷土重来 面粉高于面包成常态

竞拍现场，融创、中海、懋源、北京住总等8家企业参与了农展馆地块现场竞价。农展馆地块网上报价已经达到18.7亿元。现场竞价从18.8亿元开始，9轮竞价就达到此前国土局规定的合理土地价格上限21亿元。9轮现场竞价中，融创5次举牌。

根据出让条件，在达到合理土地价格上限后，农展馆地块转为竞争异地建设医院面积。经过61轮竞争，在21亿元的基础上，融创以配建27.8万平方米医院的条件胜出。医院配建成本为8000元/平方米，这也意味着融创在医院的配建上要有22.24亿元的支出，竞得农展馆地块总成本也就达到43.24亿元。据悉拍地所得费用归部队。

老总孙宏斌拍板断言：“融创拿了农展馆地块，很多朋友问理由：一是这地是北京的地块；二是价格在我们的预期内；三是我们有能力把她做成北京甚至的项目，不辜负她的绝代风华。”

目前，农展馆周边的二手房价普遍在5万元/平方米左右，也不到7万元/平方米。市场人士估算，叠加建安成本、资金成本、营销和管理费用及各项税费，农展馆地块项目的成本将在10万元/平方米以上，如果再去掉不可销售的公建面积，项目入市时的价格可能超过15万元/平方米。这一价格将超过目前北京市场上的在售楼盘。

坚持做的孙宏斌此前就有过预判：“北京的房价还会往上走，但房价不可能像现在地价长这么快，所以地价肯定不理性。”

明知“地价不理性”仍放手一搏的，不止融创一家

的故事在今年屡屡见报，此前北京已接连拍出夏家胡同和孙河乡两块，数据显示，今年北京朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块被中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)竞得，楼面价为28881元，但剔除保障房后楼面价为每平方米48444元，而周边一二手房价格在每平方米40000-50000元；北京丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地项目被懋源置业竞得，楼面价为23098元，剔除保障房后为45819元，周边一二手房价格为每平方米40000元。

面粉高过面包成为常态，看过竞地现场的人，都会切身感受到一种气氛：之身，谁走过都可以摸一摸，而拿了的开发商就成了泥菩萨，直到下一个出现，才算镀得金身。农展馆之后，下一个到来的时间表可能更值得我们关注。

拿只为做成地产界“爱马仕”与平民无关？

频现，对周边楼盘又影响几何呢？兰德咨询董事长宋延庆表示：“如果拘于房地产思维、商品房思维，七万多的楼面地价肯定难以破题。去年中赫拿下万柳时，舆论与今天何其相似，可现在万柳二手房十几万了，中赫仅地价就赚大了。这种项目要有爱玛仕思维：只要在特定时空下融创给出领先的划时代作品，从案名到产品都去地产化，成本和售价都无所谓。相信孙宏斌很清楚。”

高策董事长陶红兵意见相同：“此前某房企咨询我对这块地的估价，答复是，:只要你有钱，拿到为止，香港君临(小区网论坛)天下几年前就67万每平米，北京这样的位置将来20万每平米起价很正常。这块地做出的产品好比宾利，周边夏利二手车的价格是不会同比增长的。没有这个周边房价也是上涨，有了这个地块长的更有底气些而已，但不会因为这个地块而。根本就不是同类产品，没有可比性。”

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看似离平民生活远不可及，而地产界的“老掌门”任志强早已对有所微词：“以后会产生的房价的影响是什么？房价涨的原因就是因为，所以政府老是逃避责任，一边喊着说要降低房价，你们看看今年的土地价格涨了多少？房价上涨是百分之十一点几，土地价格上涨今年已经超过24%了，比房价涨的速度高多了。”

孟晓苏更是一语中的：“地价掏21亿但异地配建医院要掏22.2亿，搭售的比货还贵。这回高地价的秘密被揭开了吧，原来让购房者背了个医院。做着这么大的善事还抱怨高房价吗？！”

不可否认的是，高价地块成交对企业、购房者以及售房者心理都会带来影响，会刺激房价进一步上涨的预期。”

仅今年上半年，北京土地总收入已达664亿元，照此测算将北京土地全部变卖总市值高达134万亿元，远超美国一年的GDP。地方政府在土地财政的思维作用下，卖地收入仍是偿还地方债的主要手段。

谢幕钟声已经敲响 楼市不做好分层后果堪忧

王石对融创表态的背景，推敲一下便可知道，美国量化宽松政策可能提前退出，新兴市场资本外流，对国内房地产市场的影响力不可小觑。

历史总是惊人的相似，“双印危机”重燃亚洲金融风暴担忧，香港楼市再一次站在了风口浪尖。香港官员坦言房价难逃一跌。作为全球楼市风向标，香港房价总是被拿来与北京房价相比较。美联物业数据显示，目前全港楼价已处历史高位，并远超1997年金融危机前的高峰；而北京楼市经过去年以来的这轮上涨后，也已远远超越2011年。局部来看，同处历史高位的北京房价已可比肩香港。

香港楼市受金融危机的影响存在泡沫，那么北京的楼市的风险泡沫又会向何处演变？

经济学家金岩石感慨：“在城市化的完成阶段（2012~2025年），城市房价飙升，边缘城镇房价，癫狂与落寞相伴，天价与鬼城齐飞。尽管京沪深三地还将挑战平米30万的豪宅天价，但房地产盛宴的谢幕钟声已经敲响了! ”

阳光100集团常务副总裁范小冲指出：“住宅需求增加，市场泡沫减少或消失这种逻辑，只在真正的市场经济条件下适用。“房地产行业面临的政治经济环境是相对畸形的”，他指出，不合理的土地、税收政策推高房价；公务员、央企职工能通过特殊渠道拿到福利房；北京的限购政策则限制了外地人买房的需求，阻碍了住宅的自然流转，违背一般经济规律。在这种环境下空谈需求、供给与泡沫，行不通。”

另外一方面，虽然业内一直在呼吁，归，保障归保障。然而地方政府获得的土地出让金却极少用于保障房建设，大部分被迫用于偿还债务，将保障房建设任务转嫁至开发商，反而从侧面推高了房价。

联达地产机构董事长杨少锋表示：“北京的市场快疯了，你还让老百姓相信房地产调控吗？别再搞一刀切了，给有钱人盖的房子一平米一百万也和老百姓无关，但是，可不可以在数钞票的同时告诉老百姓他们的希望在哪里？拍出的时候，麻烦说一声保障房有何动作。”

中国楼市的问题不止一桩，如何通过政策将地产的分层结构做好，迫在眉睫。

而对于农展馆的未来，业内资深人士蔡鸿岩分析：“受多种因素影响，北京的房价还会长期看涨。但其中如有变数，就是看政府的政策有无变量，或者城市规划做大的矫正。北京现时的动作，确实有点过了。想来，政府以及服务于的北京市政府不会对此视而不见，或者见而不管。接下来会看到是什么呢？”

面对政策对赌的企业，是献上哀歌还是赞歌，都需要一点时间。

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