2013房地产年中盘点 楼市下半场诸多难题待解

2013年已经过半，在这半年中，有过‘新国五条’出台后的市场恐慌期，有过土地市场的冷清期和连出的时刻，也有过房价连续13个月上涨的现状。同时房地产市场还有诸多悬念待解，房产信息联网何时实现？房产税试点扩围会否推行？一线城市的高价和房价上涨现象能持续多久？会不会有更严厉的调控政策出台？ 这些，都需要2013年的‘房地产下半场’给出答案。

量价：成交同比上涨31.7%  房价连涨13个月

2013年的楼市，在开年就延续了2012年年末的成交翘尾效应，即使在一二月份这样的传统淡季，房地产的成交量依然维持在高位。在2月底“新国五条”出台后，受政策末班车效应影响，3月楼市整体成交量并未受影响，2手房成交量更是屡创新高。4月份之后直到五六月份，受政策利空落空的影响，买房人的观望情绪逐渐转淡，使得成交量一直保持高位，下降趋势并不明显。

刚刚过去的6月份，主要的54个城市合计住宅成交为24万套，环比5月份的24.8万套有轻微下调。在6月份一线城市的成交量有明显复苏，整体来看从3月份突破30万套后，4-6月整体市场因为需求透支，成交量涨幅开始放缓。

与成交量的上升相比，房价的连续上涨则更加明显。2013年6月，100个城市(新建)住宅平均价格为10258元/平方米，环比5月上涨0.77%。一线城市上涨势头则更为明显，6月份，北京、上海等10大城市住宅均价为17376元/平方米，环比上月上涨1.01%，与上年同期相比上涨9.93%。

房价连涨13个月，一方面说明充分的市场流动性以及成交量的回升，使得房企资金压力有限，动力不足，另一方面也说明调控政策在一定程度上并未发挥较大作用。

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政策：“新国五条”陷“空调”困局

从政策层面来说，2013年上半年最重要的政策无疑是两会前夕出台的“新国五条”。除了再次重申限购、限贷不放松，要求各地制定房价年度调控目标等“原有动作”之外，“新国五条”及其细则中还释放出了“扩大个人住房房产税改革试点范围”和“按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”等“重磅炸弹”。

一时间，房地产市场或将转向，政策层面组合拳还将持续出台等观点和传言在市场上快速流传，无论是开发商、买房者还是媒体，都对接下来的房地产走势充满“看空情绪”。然而在各地具体实施的地方细则层面，除北京较为严格地执行了“严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税”，并“禁止京籍单身人士购买二套房”外，大多数地方政府对于“新国五条”采取的基本都是重申和观望的态度。

2013年二季度地产研究报告显示，从购房者对政策感知来看，仅有5.4%的购房者表示认可当前的政策效果，超过7成的购房者对年初推出的“新国五条”的调控效果不满意。

显然，从调控政策对楼市影响较大的心理和预期层面来看，“新国五条”在实施4个多月后，并未取得像刚出台时人们预期中的效果。而从楼市上半年量价齐涨的情况来看，“新国五条”对房地产市场的影响也在逐渐减弱。

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土地：从“低温”到“火热”

因为传导效应的影响，土地市场的升温往往落后于新房和二手房市场，在2013年的上半年也不例外。当楼市在一二月份还在延续去年的翘尾效应之时，土地市场由于供需不足，依然显得较为冷清。这一点从房企们年初制定的2013年的计划拿地金额就能看出，各企业当时的拿地预期较为谨慎。

然而进入四五月份之后，随着销售维持高位，房企的资金开始充裕，再加上调控政策的影响力减弱，对楼市未来预期向好，作为土地市场买方的开发企业开始积极拿地，尤其是一二线城市的热门地块，往往诞生高价。与此同时，地方政府在土地财政压力之下，也开始大规模推地。

数据显示，今年1-6月306个城市共交易土地15493宗，土地出让金高达1.13万亿元，与去年同期相比大幅增长60%。 2012年上半年，10大品牌企业土地购置金额占销售额比重为13.9%，下半年土地购置金额占销售额比重则上升至47.0%，在2012年12月达到高点。而2013年一季度受“新国五条”调控预期的影响，品牌房企土地热情有所回落，但随着销售的持续好转，品牌房企们从4月份开始加大力度，在土地市场表现活跃，迎来的小高峰，2013年上半年品牌房企土地购置金额与销售额比值达到了31.3%。

随着一二线城市的率先回暖并表现出更为旺盛的需求，一线城市和热点二线城市成为房地产企业争夺的焦点。其中，重点城区的地块备受房地产企业青睐，由于竞争激烈，土地价格不断被抬高。

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房企：分化格局加剧

楼市的量价齐涨，使得房企业绩在2013年上半年也有了很大提升。目前已经公布上半年业绩报告的房企中，基本全部实现销售面积和销售金额的同比上涨，绝大部分已经完成全年预计销售任务的50%以上。

从上半年销售业绩前10名的企业来看，与去年同期相比，上半年销售金额除了万达小幅下跌4%之外，其他房企均呈现明显上涨，10企业销售金额平均涨幅达到30%。其中龙头企业万科、绿地、恒大的增幅均保持在30%以上，而增幅企业为碧桂园，其半年度销售金额为340亿元，同比增幅达到96%。

不过在大房企销售业绩节节攀升之时，一些中小房企却出现退出房地产行业的情况。从当前楼市常态化的调控特征、房企利润率变化状况、品牌房企拿地换仓战略等多方面因素来看，房地产市场集中度进一步提高，经历新一轮的市场大洗牌运动也在所难免。据中国房地产业协会预计，未来3年内至少有30%的内地房企被淘汰，企业总数将由目前约5万家减至3 .5万家。

仔细对比近年来的品牌房企销售榜单，有几个分化的趋势值得关注。首先是产品以刚需为主的高周转公司一般业绩表现得比较好。其次，处于转型之中或产品线偏的公司业绩可能因周转速度放慢受到较大影响；第三，低库存高周转类的企业近期发展态势迅猛，正在实现‘弯道超车’的过程中。

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下半年：留下诸多悬疑

2013年的房地产“下半场”已经开始，而上半年留下的诸多疑问，也有待在下半年给出解决。比如，房价会不会持续2012年6月份以来环比上涨的趋势？地方政府的土地依赖症还会持续多久？又比如，上半年炒得很热的房产税改革试点范围扩大、新型城镇化战略到底会怎样实施？买房人、开发商、地方政府，又将在下半年的楼市大戏中分别扮演怎样的角色？

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