2013年上半年纯商品住宅成交约4.5万套 价格同比上涨超过一成

2013年上半年新房成交市场高位回落，收缩供给影响需求释放

2013年是限购执行之后的第三年，在整个收紧性调控周期内，市场依然出现了较为明显的反弹回升。从2012年3月底开始，新建商品住宅市场以需求集中释放为“爆发点”，回升趋势一直持续到今年3月底“国五条”细则出台。因此，今年一、二季度，在成交量上，新建商品住宅市场表现出明显的反差。

一、上半年纯商品住宅成交44904套，同比增长36.2%。

根据链家地产市场研究部统计，2013年上半年新建商品住宅（包含保障性住房）成交62295套，同比上涨28.8%。扣除保障房后，纯商品住宅成交44904套，同比上涨36.2%。从一、二季度分别来看，尽管一季度被春节长假拉低，二季度的成交量依然在新政以后环比大幅下滑了25.5%。

链家地产市场研究部张旭认为，3月底出台的“国五条”细则遏制了商品住宅市场成交回升的势头，较为明显的表现是4月纯商品住宅成交量环比下降超过5成，并且整个二季度的月均成交量降到在6500套以下。“国五条”北京细则在新建商品住宅市场的核心政策是在预售环节采取“限价”措施，政策方较为严格的执行了房屋供应环节的价格限制，挤压了开发商的利润空间。在购房需求较为旺盛的情况下，开发商的政策抗压性较强，双方博弈过程中，市场正常的供应节奏受到影响，新增供应补充不足，这是二季度成交量明显回落的主要因素。

二、上半年新增商品住宅期房项目整体去化率超过5成，购房需求依然旺盛

根据链家地产市场研究部统计，截至6月30日，2013年新建商品住宅期房项目入市73个，目前整体签约率为53%。在新政以后入市的项目中，山语园、润熙家苑、圣水嘉苑和朗悦嘉园，目前的签约率也都已超过90%。

链家地产市场研究部张旭认为，新建商品住宅市场以刚需为主，新政对于需求的抑制作用有限，购房者对于后市的看涨预期并没有发生根本转变。因此，新盘入市的去化率依然保持在较高的水平。新盘销售状况良好对市场层面的影响有以下几个方面：首先，强化了购房者对于后市看好的预期，这使得入市需求表现出持续释放的状态；其次，销售情况较好，开发商回笼资金较快，抗政策收紧影响的能力提高，短期难以出现主动下调价格的现象；再次，在市场供应能力下降的情况下，供需矛盾加深。一旦限价政策放开，价格的上涨仍会比较明显。

2013年上半年库存进入消化阶段，供需矛盾有所加深

根据链家地产市场研究部统计，截至6月30日，商品住宅库存量为63641套，比年初时减少约1.8万套。

另外，今年以来新建商品住宅期房供应量为20548套，期房成交量为33272套，供销比为1:1.6。而去年同期，新建商品住宅期房供应量为22720套，期房成交量为26146套，供销比为1:1.2。

链家地产市场研究部张旭认为，库存状态代表当前市场整体供应水平及变化。库存量大幅减少，也表明目前市场可售房源相对偏紧。从期房的新增供应量上看，今年比去年同期减少了9.6%。一方面是由于在市场下行阶段商品住宅开工量减少，另一方面是今年严格的“预售限价”政策在影响了新盘正常的入市节奏。而由于今年一季度的高成交、低供应也是当前供需比拉大的主要原因。

2013年新建商品住宅成交均价同比上涨11.3%，需求结构未现明显变化

根据链家地产市场研究部统计，2013年上半年新建商品住宅成交均价为22541元/平方米，同比上涨了11.3%，环比上涨了5.9%。

另外，从结构上看：

链家地产市场研究部张旭认为，从新建商品住宅各成交结构看，2013年上半年与去年同期相比，市场需求结构较为稳定，刚需依然为主要购房群体。然而，在以上4项指标中，只有成交均价低于2万元的成交占比下降了近7个百分点，主要原因是去年市场回暖过程中价格的上涨。虽然当前受限价政策影响，价格上涨难度较大，但在供需矛盾加深背景下，后市价格依然难以摆脱上涨的趋势。目前，除了房地产调控对于新建商品住宅价格走势产生一定影响，大经济环境下房企的资金状况也是未来价格变化的关键因素。

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